A Ação ou Ordem de Despejo é uma ação locatícia proposta pelo locador de um imóvel que deseja que o inquilino/locatário saia da propriedade, para assim reaver o imóvel.
Algumas situações tornam legítima essa “expulsão”, a mais comum é por falta de pagamento, ocorre também por inúmeros outros motivos como por descumprimento contratual, um exemplo clássico é quando é estipulado no contrato que o imóvel será usado exclusivamente para fins residenciais e o inquilino passa a utilizá-lo também para fins comerciais, sem o consentimento do locador.
Em tese, após o primeiro dia de inadimplemento/descumprimento do contrato já se pode entrar com ação de despejo, mas geralmente o locador tem a liberalidade de aguardar até meses de atraso sem exercer esse direito.
Caso o locador não tenha contratado uma seguradora, é necessário contratar um advogado para realizar o procedimento.
Para economizar tempo e dinheiro, o ideal é que o inquilino saia amigavelmente, por isso antes de recorrer ao judiciário, peça para que sua advogada(o) faça uma Notificação Extrajudicial informando ao inquilino que se ele não desocupar o imóvel você irá ingressar com ação judicial, podendo ser mais caro e penoso a ele, pois terá de pagar custas, honorário, multas, correções e débitos acessórios, vale ainda reforçar na notificação que o locador não tem interesse que o locatário permaneça no imóvel.
O instrumento de notificação tem ainda o intuito de constituir documento probatório de boa-fé do locador em eventual ação de despejo, prova de que tentou solucionar formalmente, amigavelmente e extrajudicialmente a situação.
Na hipótese da Notificação Extrajudicial restar infrutífera, a opção é dar início a ação judicial de despejo, quando um juiz irá analisar os fatos por meio de um Processo com contraditório e se entender que o locador tem razão determinará que o inquilino desocupe o imóvel.
Salvo expressa disposição contratual em contrário, é competente o foro de situação do imóvel para essa ação.
Quando ocorre a falta de pagamento por exemplo, é possível que se cumule a ação de despejo com cobrança, já pedindo na ação uma liminar ao juiz para que o inquilino saia do imóvel em 15 dias, em seguida terá início a fase de cobrança para condenar o locatário a pagar o que deve (aluguéis atrasados, taxas condominiais, água, luz etc.) importante destacar que, para requerer essa liminar devem ser atendidos os requisitos do art. 59, §1º da Lei n. 8245/91 e ser depositada uma caução em juízo, que equivale a 3 meses do valor do aluguel, ao final do Processo esse valor será devolvido ao locador, se ganhar a causa, ou será dado ao inquilino a título de indenização.
Se o juiz decidir que o inquilino deve sair do imóvel ele será notificado e terá um prazo, que se esgotado sem sua saída, havendo necessidade, será retirado com emprego de força, inclusive arrombamento, é importante ter atenção nesse momento, pois o art. 44, IV da Lei n. 8245/91 determina ser crime executar o despejo dentro dos 30 dias seguintes ao falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem aquele imóvel.
Por fim, o valor da causa nessa ação, corresponderá ao valor do aluguel multiplicado por 12.
Os gastos do autor na ação são basicamente a Taxa Judiciária (que varia de 1% a 4% do valor da causa) e o valor da citação do Oficial de Justiça, que varia de acordo com a localidade.
