Roberto Nascimento
125 Respostas
Agradecimentos: 899 pessoas curtiram suas respostas
Melhores respostas: 8 (6%)
Participante desde: 02/2023
Roberto Nascimento é Corretor de Imóveis com formação em Gestão ambiental, Mestrado em ciências ambientais e Especialização em economia e meio ambiente, está entre os TOP 700 corretores(as) com conhecimentos em Imóveis, Negociação, Condomínio, FGTS, Financiamento e etc, possuindo um total de 9 artigos publicados e mais 125 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2021 atuando principalmente nos bairros Balneário perequê, em porto belo - sc, Meia praia, em itapema - sc, e já trabalhou em empresas como: Mybroker e Fiesc - senai.
Como calcular uma valorização de um imóvel?
Depende muito do objetivo desse calculo, se você quer analisar uma valorização prevista (futura), ou passada. Em uma valorização passada, a forma adequada é comparando imóveis comercializados com características muito similares as do imóvel que quer avaliar (localização, região, estado de conservação, tamanho, qualidades de acabamento parecidas, etc), e analisar esse tipo de imóvel em 2 situações (por exemplo, se em 2018 valia 500mil, e em 2023 1 milhão, são 100% de valorização (ou 20% anual). Esse método é oriundo do método comparativo direto, previsto na ABNT para determinar valores de bens imóveis. Caso não existam bens similares no mercado, você pode utilizar índices genéricos (como a tabela FIPEzap), que funciona similar a tabela FIPE para carros, mas para imóveis. Outra forma, que eu particularmente trabalho bastante, é a valorização prevista (futura) utilizada para escolher boas unidades como opção de investimento. Nesse caso, você considera a valorização ocorrida em por exemplo 5 anos anteriores, e pressupõe que se valorizou essa margem anual, é previsto que valorize igualmente nos próximos anos, corrigindo essa margem de acordo com a valorização média trazida pela FIPEZAP para aquela região. Em municípios com alta demanda, já vi investimentos valorizarem 300% em menos de 5 anos. É importante ter em vista, que para finalidade de investimento, é necessário considerar que durante o período entre a compra e a venda do imóvel, o capital irá desvalorizar, e também existem taxas e impostos pagos durante o período, somente após corrigir todos esses valores que constam na valorização, que você saberá de fato o que sobrou de lucro.
Como fazer para anunciar venda de sala comercial?
Procure um bom corretor de imóveis ou imobiliária, é o melhor caminho para evitar futuras dores de cabeça. Um bom profissional irá levantar toda documentação sua, do imóvel, e principalmente do comprador, além de estruturar toda a parte contratual. Antes de incluir sua sala comercial no rol de produtos que ele vende, será necessário assinar um termo chamado "autorização de venda", nesta etapa, sugiro que exija que seja uma autorização sem exclusividade - isso porque caso assine com exclusividade, caso outra pessoa venda você ainda deverá pagar para ele a comissão. Já negociando sem exclusividade, você pode anunciar em diversas plataformas, imobiliárias, e corretores, maximizando em muito a velocidade da venda do imóvel. Como mencionei no início, não aconselho que faça a venda por conta, pois impactaria em riscos que podem causar bastante transtorno para você, além de demora na venda. Peço que caso minha resposta tenha sido de utilidade, deixe uma avaliação positiva. Boa noite!
Que atitude tomar mediante a essa situação?
Bom, posso lhe orientar ao que eu faria nessa situação. Primeiramente, falaria com a proprietária, visto que ela mora no mesmo bairro, explique que existe toda essa proliferação de vetores como ratos e cupins, e exija que seja feito algo para a manutenção do imóvel. Caso ela se recuse, é mais do que válido notificar a situação à prefeitura, que irá tomar uma atitude com relação a isso. É proibido manter imóveis nessas condições, abandonado, e gerando transtornos e prejuízos à vizinhança, explique também que notificou o proprietário que mostrou descaso ou se recusou a tomar medidas. A prefeitura irá notificá-la, podendo gerar multas. No caso da aplicação de multa, que duvido muito que a proprietária irá se sujeitar, a prefeitura é obrigada a resolver o problema fazendo a limpeza do imóvel, nem que seja oriundo de demolição ou algo do gênero, os quais as custas seriam cobradas também da atual proprietária. Sobretudo, trataria a infestação desses vetores. Há raticidas eficientes no mercado, como o rodilon da bayer, proteja seu imóvel enquanto espere as medidas cabíveis sendo aplicadas. Lhe desejo sorte e celeridade ao resolver este problema! Caso minha resposta tenha ajudado, peço que deixe uma avaliação positiva, boa noite!
O que é apartamento giardino?
Giardino vem do italiano, que significa jardim, sendo assim um apartamento giardino nada mais é do que um apartamento que possui uma conexão mais aproximada com a natureza, como um jardim que se conecta com o interior do apartamento. Sabe aqueles apartamentos que vemos com folhagens nos telhados, e nas sacadas? Então, resumidamente trata-se disso. Pode ser uma excelente opção caso você goste de natureza, além de contribuir para purificação do ar local, e regulação de microclima, mas isso são gostos muito particulares de cada indivíduo, conheço pessoas que adoram estruturas assim, e outras que odeiam. Espero ter ajudado, se minha resposta sanou sua dúvida peço que deixe uma avaliação positiva. Boa noite!
Como usar o FGTS para pagar apartamento?
Primeiramente, é necessário observar se você se enquadra nas regras necessárias para utilizar o FGTS nesse tipo de finalidade. Entre elas, existe a necessidade de pelo menos 3 anos de carteira assinada, outra regra é que você não pode ser proprietário de outro imóvel no mesmo município onde deseja comprar. Atendendo todas as regras necessárias para se enquadrar, você precisa obter um financiamento para a aquisição do imóvel (o fgts não pode ser sacado para pagamento de imóvel a vista, por exemplo) - mas sim para quitar a entrada ou parcelas de um apartamento. Feito isso, serão conferidos os requisitos necessários que mencionei no início para então a liberação de saque do FGTS, após a avaliação do imóvel que será comprado (essa avaliação é comum, mesmo que não utilize o FGTS o banco antes de financiar manda um avaliador para levantar o valor do imóvel a ser adquirido). Aconselho que busque um corretor ou uma imobiliária para lhe assessorar nesse processo. Muitas perguntas aqui no próprio fórum, que respondi hoje, são frutos de arrependimento de pessoas que tentaram negociar imóveis por conta (sem ter em mente todos os riscos que podem ter, na parte da elaboração de contrato, escolha de imóveis problemáticos), além disso, esse profissional lhe auxiliará também na contratação do financiamento, após comparar diferentes instituições bancárias, optando pelas melhores taxa de juros.
É correto o valor do imóvel e da comissão estarem declarados juntos no registo do imóvel, como se aquele fosse o valor do imóvel?
Não é nada correto! O valor a ser declarado no registro de imóvel, é o valor de fato pago pelo imóvel. A comissão, é a remuneração do corretor responsável pela intermediação da negociação entre as partes. Esse profissional recebe por conectar comprador ao vendedor, fazer a verificação de todas as negativas de débito de vendedor, comprador e verificar pendências jurídicas e fiscais do imóvel, elaboração de contrato, entre outras coisas. Geralmente é pago 6% ao corretor como comissão. Já vi algumas imobiliárias ao captarem imóveis para venda, incluir junto no valor do imóvel, o valor da comissão, mas é uma prática incorreta. Por vias de fato, dá na mesma embora não haja transparência com o comprador (uma vez que ele fica com a falsa impressão de que quem está arcando com a comissão é a imobiliária) quando na verdade foi incluso no valor total. Se esse foi o seu caso, e você adquiriu um imóvel e está prestes a declarar no registro do imóvel, retire 6% desse valor, que é a comissão que o corretor recebeu. Espero ter ajudado, e caso tenha, peço que me deixe uma avaliação. Boa noite.
Quais perguntas devo fazer na hora de ver apartamento na planta?
Presumindo que você esteja bem amparado por um bom corretor, a parte de taxas e cobranças indevidas é pouco provável, afinal serão levantadas todas as documentações de negativa de débito do vendedor, e do imóvel, além das suas, além de verificação da situação legal e tributária do imóvel. Sobre o imóvel, recomendo atentar a qualidade de acabamentos, estrutura dos cômodos, verificar o estado de conservação para evitar reformas (como problemas elétricos ou hidráulicos), avaliar a localização, as vistas (o que vê quando olha para fora da janela), como é a vizinhança, se a garagem e estradas de acesso são adequadas ao seu veículo, se é próximo de comércios, caso você tenha hábito de correr, andar, pedalar (verificar se tem estruturas adequadas para isso próximas do imóvel), e por aí vai. Sobretudo, presumindo um imóvel desembaraçado judicialmente e tributariamente, pergunte o valor do condomínio.
O que é necessário saber para comprar um imóvel na planta?
Primeiramente, avalie a reputação da construtora ou incorporadora. Por exemplo, se tem processos por não entregar obra, se já tem algumas entregues (se tem, verifique a qualidade desses prédios). Por segundo, verifique se existe patrimônio de afetação (bens que o incorporador aliena como garantia de capital para obra, mesmo que não sejam vendidas unidades antes e durante sua execução), também verifique se existe registro de incorporação (que é o que vai lhe permitir registrar em cartório posteriormente), e é sua única garantia juridicamente falando. Feito isso, avalie características como prazo de entrega, fluxo de pagamento, se o tamanho e distribuição dos cômodos lhe agrada, se a área de lazer é melhor para você em comparação com outros prédios, a localização, a planta do imóvel, as vistas que terá, a vizinhança, etc. Adquirir imóvel na planta, pode ser uma excelente opção, e definitivamente minha modalidade favorita de investimento, mas devem ser observados todos esses aspectos que mencionei, para reduzir riscos e arrependimentos. O pagamento desses imóveis são feitos diretamente com a construtora, que traz muitas vantagens quando comparado a financiamentos bancários. Tenha uma boa compra! Se precisar de mais orientações, fico a disposição, caso tenha ajudado com minha resposta, peço uma avaliação.
Como funciona o financiamento de um imóvel direto na planta?
O imóvel na planta tem seu financiamento altamente facilitado, isso porque não necessita de burocracias e taxas de instituições bancárias (como IOF, e o juros mensal), a negociação é feita diretamente com a construtora. Tenha em vista que dependendo da fase da obra, é cobrado um percentual maior como entrada. Se adquirir antes de iniciar a construção, essa entrada costuma ser de 10%, sendo maior conforme o estágio de avanço dessa obra. O número de parcelas e reforços anuais, depende muito da região e da construtora com quem está negociando. Um exemplo seria, um imóvel lançamento uns meses antes de construir, em 10% de entrada + 100 parcelas mensais e 6 reforços anuais, mas este é só um exemplo. Em resumo, é a melhor forma de adquirir um imóvel, pois ele vem novo sem a necessidade de reforma, não necessita de análise de crédito, e não incide juros no saldo devedor, apenas a correção mensal de acordo com o reajuste do CUB (custo unitário básico), que em média é inferior as taxas de juros de forma geral, e não incide em caráter composto.
Qual o valor do curso para se tornar corretor?
Depende da instituição de ensino que oferece o curso. Em média varia de R$1600 - a R$2000, que podem ser parcelados no cartão de crédito em um só pagamento em vez de mensalidades. Isso é claro, para o nível técnico (TTI) técnico em transações imobiliárias. Há de se verificar, se o curso oferecido pela instituição que você escolheu, é aceito no CRECI da sua região. Para conferir, basta acessar o site do CRECI do seu estado, ver as instituições credenciadas, e escolher por lá. Espero ter ajudado.
Documentação de apartamento na planta?
Sua documentação até o apartamento ficar pronto, é o próprio contrato de compra e venda. No entanto, para possibilitar o registro dele em cartório, deve existir e constar no contrato de compra e venda, o registro de incorporação (RI). Possuindo o RI, após a entrega das chaves, você consegue levar o contrato de compra e venda, e presumindo que exista e conste o RI, o imóvel é registrado em seu nome, são pagas algumas taxas como ITBI, e registro do imóvel no cartório, para então obter o habite-se e poder de fato utilizar o imóvel como sendo seu.
Como faço para anunciar venda de terreno?
Não é obrigatório, porém recomendo fortemente que procure uma imobiliária ou corretor de sua confiança, para eliminar riscos como comprador com nome sujo, inadimplente, e mesmo proteção por meio de um contrato bem elaborado, e a garantia de que o terreno esteja devidamente com seu preço avaliado e não abaixo do valor de mercado (que fará você perder dinheiro) ou acima do valor de mercado (que fará com que não venda nunca). Fazer por conta própria é fácil, basta anunciar características da propriedade, fotos, e anexar em qualquer portal, porém além de demorar mais para achar comprador, existem os riscos que mencionei no início.
Quais os riscos do financiamento pelo ipca?
Não recomendo, para financiamento direto com construtoras recomendo o CUB (custo unitário básico) como forma de correção, e com uma taxa de juros composto fixa, ela é fixa e caso reduza a inflação e as taxas, você consegue fazer portabilidade para um valor menor. O grande risco de financiamento pelo IPCA é que ele representa a taxa de inflação, que está em alta atualmente, e com perspectiva de alta pelos próximos 5 anos. Se a inflação subir, suas parcelas também irão subir, e como consequência vai fazer você gastar mais (além de riscos subsequentes como caso não conseguir pagar alguma parcela, virar inadimplente, e nesse caso virar uma "bola de neve" de dívidas.
O que quer dizer valor venal de um imóvel?
O valor venal do imóvel nada mais é que uma estimativa do poder público para calcular o valor do m² de uma propriedade de acordo com regiões. É utilizado para algumas finalidades como IPTU, no entanto é apenas uma estimativa. Diferentemente de um procedimento mais apurado, que seria chamar um avaliador para avaliar as mais diversas características do imóvel e comparar com outros similares vendidos em regiões e com características similares, para então chegar no valor do m². Ou seja, em resumo, trata-se de um valor estimado com base em dados da prefeitura, para cada região.
Como cobrar comissão de corretagem de imóvel?
Bom, primeiramente cabe saber qual a origem da venda, e se você é autônomo ou trabalha em imobiliária. Se trabalha em imobiliária deve pedir informações ao seu gerente. Se a origem for a venda de imóveis de construtoras e incorporadoras (como imóveis na planta) geralmente é pago pela própria empresa, e consta em contrato. Agora cabe salientar que se for autônomo, ou mesmo em uma imobiliária mal administrada, talvez não tenha sido realizado um documento muito importante chamado autorização de venda. Onde o cliente contratante do serviço para vender o imóvel, assina autorizando a venda, nesse documento consta o percentual da comissão, por exemplo, se é de exclusividade ou não, tempo de validade, e informações dos envolvidos e do imóvel. Sempre esteja amarrado ou por contrato, ou por autorização de venda, delimitando os envolvidos, características do imóvel, valor, e percentual da comissão, é a única forma de não ser passado para trás e acabar perdendo a comissão.
Herdeira pode vender imóvel sem averbação?
Você até pode conseguir vender, porém o comprador para registrar em cartório precisará fazer a averbação. Sobretudo, algo que você deve atentar, e para isso recomendo procurar um advogado, é que mesmo que o imóvel conste em testamento, ele está no nome do seu pai, e para você vender precisa passar para o seu, pois não irão comprar o bem de uma pessoa falecida, certo? O primeiro passo, é fazer o inventário, nisso será cobrado uma taxa o ITCMD, você precisará disso inicialmente para passar o bem para o seu nome. O processo mais simples, se não houverem mais herdeiros para contestar, é de forma extrajudicial em cartório, pois caso necessite do âmbito judicial deverá pagar o honorário que é com base no valor total do imóvel. Procure fazer o inventário primeiro, e passar para o seu nome, para então ver se regulariza a questão da averbação (acho muito mais fácil e rápido conseguir vender com isso regularizado), o tempo que levará para regularizar certamente irá superar a demora de encontrar um comprador que queira imóvel não averbado. Espero ter ajudado!
O que é necessário para ser corretor de imóveis?
Basicamente, a única barreira de entrada para a profissão é um curso aceito para inscrição no CRECI (conselho regional de corretores de imóveis), mesmo um curso de nível técnico em transações imobiliárias, com duração inferior a 10 meses lhe proporciona esse registro desde que seja um curso aceito pelo CRECI da sua região e tenha feito o estágio obrigatório. No entanto, uma estatística válida é que a cada 5 pessoas que se tornam corretores de imóveis, 3 desistem em menos de 2 anos. Isso porque, é uma profissão que exige disciplina e ação, estudo dos imóveis, do mercado, dos mecanismos de financiamento, entre diversos outros temas. Posso dizer que é uma profissão extremamente complexa, e por isso tantos desistem. Porém traz flexibilidade, e boas remunerações, desde que consiga vender com frequência. Espero ter ajudado.
Vantagens de comprar apartamento pronto
Bom, a maior delas evidentemente é poder usufruir de imediato (que caso você pague aluguel, apenas substituirá o valor do aluguel pela parcela do financiamento) - para no fim ter o imóvel, além de poder conferir os detalhes do imóvel já construído. Caso você já tenha um, e não pague aluguel, eu sugiro que invista na planta. As condições e taxas de financiamento são menores, não há incidência de juros, apenas correção do saldo devedor de acordo com o CUB ou algum outro índice equivalente, e por ainda estar em construção, possuem um valor mais baixo na hora da aquisição (muitos imóveis novos e prontos que surgem no mercado, são investidores que compraram na planta para revender e gerar lucro).
Como fazer para transferir imóvel de pai falecido para filho?
O primeiro passo, é a realização do procedimento de inventário, que geralmente pode ser realizado de forma facilitada e extrajudicial em cartório, caso tenham mais herdeiros e muitas propriedades aí sim cabe de forma judicial. A partir do inventário, e o pagamento de impostos como o ITCMD, é possível então juntar a documentação necessária, como certidão de óbito, documentos seus, matrícula atualizada do imóvel, e junto ao cartório de registro de imóveis de sua cidade registra-lo em seu nome, onde haverá outra taxa de registro. O processo de inventário tem prazo, aconselho ir atrás disso o quanto antes. Espero ter ajudado.
Responsabilidades da imobiliária na venda de um imóvel?
Sim! O corretor e a imobiliária são corresponsáveis por qualquer que seja o descumprimento havido durante transações na qual ela intermediou, justamente por isso existe essa profissão juntamente de todas as verificações necessárias de documentação de construtoras, incorporadoras, pessoas físicas ou jurídicas envolvidas na negociação. O papel dessa empresa é justamente tornar o intermédio seguro cercando-se de todas as precauções que eliminam os riscos existentes nesse mercado, caso algum tenha ocorrido e alguém tenha sido lesionado, ela responde como co-responsável.
