Publicado em 26/03/2021
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A ação de despejo está fundamentada na Lei do Inquilinato. Apesar de esse assunto parecer complexo, vou lhe explicar um pouco mais sobre como funciona e quais são as suas consequências.
Um dos primeiros conceitos que precisa ser explicado é o de denúncia vazia, que é em caso da retomada do imóvel pelo locador após o término do prazo de locação fixado em contrato por escrito e com prazo igual e superior a 30 meses. Quando ocorre denúncia vazia, de acordo com o art. 6º da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir o imóvel, desde que ele notifique o locatário com 30 dias de antecedência. Caso o inquilino se recuse a desocupar o imóvel, o proprietário do imóvel poderá propor uma ação de despejo, para conseguir retomar o imóvel.
Outro conceito importante é o de usufruto, que é quando uma pessoa possui o direito de posse, uso, a administração, entre outras coisas, sobre um imóvel de outra pessoa. Quem possui o usufruto é o usufrutuário e caso ele alugue o imóvel e o usufruto seja extinto, o proprietário do imóvel deve notificar o locatário com até 90 dias de antecedência, para que o imóvel seja desocupado dentro do prazo de 30 dias.
A lei do inquilinato fala também sobre a possibilidade do proprietário do imóvel alienar ele, ou seja, vender o imóvel que é locado. Nesse caso, o novo proprietário do imóvel pode denunciar o contrato para a retomada do imóvel, com prazo de 90 dias para o locatário poder desocupar o imóvel. Caso o prazo acabe e o locatário do imóvel deseje permanecer no local, é possível que o novo proprietário do local proponha uma ação de despejo, não precisando de nenhuma outra motivação para que isso aconteça.
Importante dizer também que se ocorrer à venda do imóvel, se o contrato for por prazo determinado e caso exista alguma cláusula no contrato de aluguel, relacionada a venda do imóvel, o novo proprietário não poderá denunciar o imóvel para a sua retomada, precisando respeitar o tempo de contrato de locação.
Existem ainda outras opções, como a ausência de pagamento de aluguel, quando ocorrer à prática de alguma infração legal ou contratual, por mútuo acordo, caso seja necessária à realização de reparações urgentes, que sejam determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a presença do locatário e caso ele se recuse a desocupar o imóvel.
Uma dúvida muito comum em relação à ação de despejo relaciona-se ao prazo que leva o processo, principalmente quando pensado à morosidade, além das diferenças relacionadas aos imóveis comerciais e residenciais. A demora varia muito de acordo com a localidade do Tribunal. Na cidade de São Paulo, o tempo médio de julgamento na primeira instância é de seis a doze meses.
Já na segunda instância, o tempo de trâmite de um processo pode variar entre oito e doze meses. Em caso de imóvel comercial, existe a possibilidade de obter uma liminar pelo locador. Quando isso ocorre, o despejo poderá ocorrer em até sessenta dias, mas o processo ocorrerá de forma normal até a decisão normal. Quando esgotados todos os recursos necessários, o prazo para desocupação de um imóvel dependerá das circunstâncias em que a ação de despejo estiver.
O cenário mais comum atualmente é a ação de despejo que ocorre em razão da falta de pagamento, em que a sentença costuma ser publicada em no mínimo seis meses, com algumas exceções. O tempo que é determinado para a desocupação voluntária do imóvel, contados a partir da intimação da sentença, é de quinze dias.
Caso o locatário não desocupe o imóvel de maneira voluntária, o juiz pode determinar um despejo coercitivo do locatário. O prazo mínimo para a formalização da desocupação pode variar entre quarenta e noventa dias, depois de prolatada a sentença no processo.
Lembre-se que a ação de despejo deve ser o último dos recursos a ser utilizado, pois ele exige investimentos, desgastes e é moroso, ou seja, torna-se um processo que demora. O ideal é tentar resolver qualquer tipo de contratempos existente através de uma negociação entre o locador e o locatário, para evitar que as partes tenham ainda mais problemas.
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