Douglas Silva
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Colunista desde: 04/2023
Douglas Silva é Corretor e Avaliador de Imóveis com formação em Ciências contábeis, está entre os TOP 50 corretores(as) com domínio em diversas áreas como: Jurídico Imobiliário, Negociação, Financiamento, Imóveis, Documentação e etc, possuindo um total de 7 artigos publicados e mais 1.240 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2015 atuando principalmente nos bairros Carapicuíba, Osasco, Barueri e São paulo, e já trabalhou em empresas como: Tegra, Gafisa, Dubai, Perfil, Direções, Vemplan e Lopes.
Qual É o Encargo Nas Prestações do Financiamento Imobiliário
02/09/2023
O encargo nas prestações do financiamento imobiliário é o valor total que o cliente paga mensalmente ao banco pelo empréstimo para a compra de um imóvel. Esse valor é composto pela soma da amortização, que é a parcela do principal da dívida que é quitada a cada mês, e dos juros, que são os custos do crédito cobrados pelo banco. Além disso, o encargo também pode incluir outras taxas e despesas, como o seguro habitacional, o fundo garantidor, o imposto sobre Operações Financeiras (IOF) e a tarifa de administração. O encargo nas prestações do financiamento imobiliário pode variar de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo cliente, que define como será o cálculo das parcelas ao longo do prazo do contrato. Os principais sistemas de amortização são o Sistema de Amortização Constante (SAC), o Sistema Francês de Amortização (Price) e o Sistema de Amortização Crescente (Sacre). Cada um deles tem vantagens e desvantagens, dependendo do perfil e das condições do cliente. O encargo nas prestações do financiamento imobiliário também pode ser influenciado pela taxa de juros contratada, que pode ser fixa ou variável. A taxa fixa é aquela que não muda durante todo o período do financiamento, garantido uma previsibilidade maior para o cliente. A taxa variável é aquela que pode sofrer alterações conforme a variação de algum índice de referência, como a Taxa Referencial (TR), a Taxa Selic ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Nesse caso, o encargo pode aumentar ou diminuir ao longo do tempo, dependendo da oscilação do índice, também pode ser escolhido outros tipos de índice para fazer o cálculo, existem contrato para esse tipo de atualização monetária, pode ser feito a demonstração do valor total dos encargos e a distribuição no financiamento. Muitos clientes acham de forma errada o cálculo, achando que o encargo deveria ser feito no saldo devedor do financiamento imobiliário. Nenhum financiamento imobiliário ocorre desta forma este cálculo, os encargos e composto da parcela e da amortização do e dos juros do financiamento imobiliário. Os valores serão feitos de acordo com a prestação que será calculado pelo sistema de amortização escolhido pelo comprador.
Como Utilizar a Carta de Fgts para Financiamento Imobiliário
19/08/2023
Para que ser utilizada uma carta de FGTS no financiamento, uma das formas de facilitar a compra do imóvel é utilizar o FGTS para o financiamento imobiliário, neste caso o trabalhador pode pedir esse documento ao banco para que seja usado o saldo do seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para pagar parte ou todo o valor do imóvel. Como é o funcionamento desse processo e quais são as regras para usar esse benefício? O trabalhador precisa saber sobre a carta de FGTS e como poderá ajudar a realizar o sonho do seu imóvel próprio. Esta carta de FGTS é um documento que comprova a existência de saldo na conta vinculada do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço FGTS, seja para utilizar como parte do pagamento ou da amortização das prestações do imóvel, o trabalhador precisa ter informação de como seguir os passos para seguir com o processo da carta. O trabalhador precisa solicitar a carta de FGTS na Caixa Econômica Federal, apresentando os documentos necessários, como RG, CPF, Carteira de Trabalho (CLT) e comprovante de residência. Verificar se o imóvel que pretende adquirir se enquadra nas condições exigidas pelo FGTS, como valor máximo, localização e tempo mínimo de contribuição. Escolher uma instituição financeira que aceite o FGTS como parte do financiamento e apresentar a carta de FGTS com os demais documentos solicitados. Assinar o contrato de financiamento e autorizar o saque do FGTS para o pagamento ou a amortização do imóvel. Esta carta de FGTS é válida por 30 dias e pode ser renovada caso necessário. É um recurso que pode ajudar o trabalhador a realizar o sonho da casa própria, mas é importante estar atento às regras e às condições do financiamento. A carta de FGTS é um documento que comprova a disponibilidade de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço FGTS para serem utilizados no financiamento imobiliário, esta carta pode ser solicitada pelo trabalhador e pode ser utilizada ou que deseja comprar, construir ou reformar um imóvel residencial, desde que atenda aos requisitos legais. Como esta carta de FGTS tem a validade de no período de 30 dias, que pode ser emitida pelo site da Caixa Econômica Federal ou pelo aplicativo FGTS. Para solicitar a emissão da carta, é preciso informar o CPF, a senha do FGTS e o valor do imóvel pretendido, A carta de FGTS pode ser utilizada como parte do pagamento do imóvel, como entrada, como amortização ou liquidação do saldo devedor, também pode ser utilizada para reduzir o valor das prestações do financiamento em até 80%, por um período de 12 meses, renovável até o limite do saldo da conta vinculada.
Como se Torna um Corretor de Imóveis
07/08/2023
Caso você está querendo em se tornar um corretor de imóveis, terá que aprender muito sobre a profissão. Saiba, a profissão que exige muita dedicação, conhecimento e habilidades específicas, porque o corretor de imóveis, exercer a atividade no mercado imobiliário e para ser destaca na área, terá que ser tornar um bom profissional responsável por intermediar a compra e venda ou aluguel de imóveis, seja residencial, comerciais ou rurais. O corretor de imóveis irá atua como um facilitador para o envolvimento entre as partes que busca a melhor oportunidade e condições para seus clientes na escolha do seu imóvel que está buscando no momento. Para isso, o corretor de imóveis precisa ter conhecimento da profissão e realizar diversas atividades, como: Pesquisar e avaliar imóveis disponíveis no mercado, considerandos aspectos como localização, infraestrutura, documentação, valorização e potencial de negociação, divulgação dos imóveis em diferentes canais de comunicação, atender e prospectar clientes e entendendo suas necessidades, expectativas e perfil financeiro, apresentar os imóveis aos clientes, destacando os seus diferenciais e benefícios. Negociar os valores e as formas de pagamentos dos imóveis, buscando o melhor acordo para ambas as partes. Elaborar e analisar os contratos de compra e venda ou até mesmo de locação de imóveis, verificando as cláusulas e as obrigações legais. Acompanhar os clientes durante todo o processo de transação imobiliária, desde a escolha de transação imobiliária, de até a escolha do imóvel até a entrega das chaves. Prestar uma boa assessoria e consultoria aos seus clientes, esclarecendo dúvidas, orientando sobre questões burocráticas e oferecendo suporte até no pós-venda. Não podemos esquecer para ser um corretor de imóveis, também é preciso ser maior de idade e ter concluído o ensino médio, será necessário obter o registro profissional no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) do estado onde irá trabalhar na área. É preciso fazer alguns cursos de transações imobiliárias. Porque o mercado imobiliário e bastante dinâmico e competitivo que irá exigir muito do profissional, sendo autônomo e prestando serviços para algumas imobiliárias e construtoras e incorporadoras. O corretor de imóveis ele pode atuar de forma independente e sem vínculo com nenhuma empresa ou organização. Se for atuar de forma independente, terá que ter uma boa carteira própria de clientes e imóveis, para oferecer aos seus clientes e além de investir na sua própria divulgação.
As Vantagens de Compra um Imóvel Minha Casa Minha Vida
25/07/2023
O Programa Minha Casa Minha Vida tem como objetivo a classe com menos privilégio, com renda bruta familiar até R$ 8.000,00 reais, são separados por faixa 1 com renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00 reais, a Faixa 2 com renda bruta familiar mensal até R$ 4.400,00 e a faixa 3 que vai até renda de R$ 8.000,00. A vantagem do programa mcmv dependendo da faixa de renda terá o benefício do subsídio do governo federal e também terá juros mais baixos para financiamento do seu imóvel. Para saber se terá o benefício do programa será feito uma simulação conforme a renda bruta e o valor de avaliação do imóvel. O beneficiário também terá opção de utilizar o saldo do FGTS para compra do seu primeiro imóvel, podendo utilizar até como entrada no mcmv. Porém, o mutuário será analisado para ver o enquadramento no recurso do FGTS. Os proponentes devem ficar atento ao financiamento, porque o programa mcmv para crédito de financiamento como carta de crédito associativo é para pessoa física com o objetivo habitação novas, a contratação e de forma associativa. O agente financeiro irá dispor de duas modalidades de amortização na Tabela SAC e Tabela PRICE. A SAC Sistema de Amortização Constante, o financiamento e constante, as parcelas e juros são decrescentes. A PRICE Sistema Francês de Amortização, o financiamento é crescente e as parcela e juros são decrescentes. O mutuário para ser aprovado no mcmv deve entregar a documentação para análise de crédito para ser avaliado pelo agente financeiro a Caixa, para aprovação do Sicaq, algumas construtoras demoram para fazer esta avaliação, outras prefere já fazer aprovação junto ao agente financeiro. Algumas cidades como no Estado de São Paulo tem o subsídio do Casa Paulista que também é utilizado para compra do MCMV, então o mutuário se beneficia de dois subsídios, um do governo federal e outro do governo estadual no caso do Estado de São Paulo. Este benefício do FGTS como entrada e subsídio ajuda muito o mutuário a compra seu imóvel, porque sua parcela irá diminuir no fluxo de obra e fica confortável para pagamento mensal sem pesar no seu bolso até entrega do imóvel.
Relação Humana na Negociação
27/05/2023
A relação do corretor de Imóveis e o cliente na negociação do imóvel, seja para uma compra ou venda e até mesmo do aluguel, é fundamental porque o corretor de Imóveis trabalha com sonhos de pessoas, e essas pessoas são clientes interessados em realizar seus sonhos, seja ele para um imóvel, sonho de casar, sonho de ter uma casa própria e até mesmo sonhos de abrir negócio com imóvel. Numa negociação de imóvel o corretor deve estar bem atendo aos desejos do cliente, porque neste momento de relação humana, deve valorizar os pontos positivos da negociação e não ter pressa para fechar negócio. Para que o cliente seja auxiliado por um profissional que tenha segurança no que está falando para o cliente, qualquer palavra negativa pode frustrar a negociação. O alinhamento com o cliente é fundamental para que o negócio seja efetivado, nesse momento o corretor deve fazer algumas perguntas sobre o cliente, como o que está procurando para fazer seu investimento, para que seu desejo seja transformado em realização, ou seja, ambos têm o mesmo objetivo de resolver a negociação da situação do cliente. Em muitos atendimentos o processo da negociação será longo e muito complexo, antes de tudo o estado de espírito e a preparação do corretor será a ferramenta certa para poder fechar uma ótima negociação, porque o processo busca conhecimento, busca ideias e interesses de ambas as partes, do corretor que quer fechar o negócio e a do cliente que deseja seu imóvel. Nesse meio tempo da negociação e fundamental saber o ouvir a necessidade do outro, ouvindo de coração iremos saber melhor a história, seus medos e insegurança. É neste ponto que o cliente se sente mais seguro para fechar negócio. O corretor de imóvel profissional vai saber ter paciência e dedicação para analisar o cliente, às vezes o cliente nem sabe o que ele pode ou não na negociação, no atendimento deve se observar como o cliente se comporta ao ser atendido, devemos compreender melhor outro lado, se o cliente esta feliz, entusiasmando, ou, como muitos clientes, tem dificuldade de falar o que querem e preferem falar o que não querem em um imóvel. Afinal a comunicação é a melhor forma de negociar com o cliente, de entender e até mesmo provocar as reações que o outro deseja, as pessoas são um universo a ser explorado na comunicação.
Documentação para Compra do Imóvel
01/05/2023
Entenda quando falamos de como vamos orientar o consumidor na hora de adquirir um imóvel. Muitos consumidor já tem um bom conhecimento na hora de comprar um imóvel, porque não e o primeiro imóvel que ele adquire e já sabe como proceder na hora de assinar um contrato de compra e venda. Mas e aquele consumidor que não tem conhecimento nenhum de como proceder para adquirir o seu imóvel seja um apartamento ou casa e até mesmo um imóvel comercial. E muito importante salientar o consumidor da documentação que será preciso para dar continuidade ao contrato seja ele de compra e venda ou locação. Toda documentação imobiliária se baseia não só na documentação pessoal do interessado e sim das partes envolvida no processo jurídico, a partir que assina um contrato as partes tem um vinculo jurídico que torna uma documentação muito importante para demonstração de fato, ato ou direitos que se comprovar. Isso se deve analisa a realidade do negócio para evitar e prevenir situações futuras indesejadas. Por isso que toda documentação seja de pessoa física ou jurídica e também a documentação do imóvel e muito importante. Essas documentação deve estas atualizada: por exemplo um RG mais de 10 anos de uso, as certidões pessoais e do imóvel. Este documento estando em ordem o processo para comprar ou até mesmo fazer o financiamento ficara mais fácil de fazer uma aprovação de analise de crédito. Uma transação é uma negociação que esta representada pela documentação que é o contrato. O bom profissional irá orienta o consumidor das sua obrigações ao adquirir o seu imóvel, por isso sempre tendo um profissional capacitado conduzira seu cliente para quando forem compra o imóvel não terem surpresa desagradável. Vale lembrar que dependendo tudo terá um custo para adquirir algumas documentação principalmente a do imóvel, porque se for um imóvel pronto e de revenda. O corretor irá precisa saber de como esta o imóvel. Pode esta hipotecado ou não e tendo a documentação do imóvel em mão, irá saber se tem algum gravame e vai identificar o proprietário do imóvel, poderá conduzir o processo de compra e venda do imóvel com mais segurança.
Compra do Primeiro Imóvel
21/04/2023
Vamos explica a compra do primeiro imóvel de todo consumidor de primeira viaje. Para conseguir a compra do imóvel não é uma tarefa tão simples assim, não é uma coisa que vem na cabeça da noite para o dia. Mais consumidores jovens vem crescendo a procura pelo primeiro imóvel, este jovens vem sem experiência nenhuma para compra do imóvel. Não conhece financiamento e nem mesmo uma analise de crédito para saber se a renda comporta o financiamento a longo prazo. Para que a compra do primeiro imóvel aconteça e preciso fazer uma planejamento e depois realiza uma pesquisa do imóvel que tanto deseja adquiri. Além de tudo tem a escolha do imóvel se vai ser apartamento ou casa, será uma decisão importante e pode ter certeza o investimento será certo na decisão da pessoa. Pode ter a certeza com o planejamento e organização da pesquisa do imóvel você não gera um estresse durante a sua pesquisa fica mais leve e agradável para uma negociação na mesa. Vale lembra que na pesquisa do planejamento e importante escolhe o imóvel que tanto procura que tenha uma localização que seja ideal para ambas as parte, porque a região tem que ter valorização, como transporte, comercio, escola para economizar tempo e dinheiro para se locomover, podemos ressaltar a segurança da região, vivemos em um país que a violência tem crescido o índice de violência. Por isso que um bom planejamento evita desconforto, também o cliente deve procura um bom profissional o Corretor de Imóveis que tenha um ótimo conhecimento para poder orienta o seu cliente na decisão da compra do primeiro imóvel. O Corretor de Imóvel irá fazer uma boa analise do cliente com algumas informações que será necessário para que ele encontre o imóvel que seu cliente esta pesquisando. Este profissional irá mostra para o cliente as forma de pagamento, se for um imóvel pronto ou na planta, irá explicar o contrato de compra e venda do imóvel, os custo que terá ao adquiri um imóvel, como escritura do imóvel, imposto a ser pago e toda documentação as ser entregue para que seja feita uma analise de crédito na renda do cliente.