O que o locador não pode fazer?

O imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições anteriores da entrada, qualquer benfeitoria feita pode até ser cobrada junto ao proprietário mas recomendo negociar esta parte junto ao mesmo.

Não.

Pode.

Bom, tem ser analisado se o portão era necessário para o funcionamento do prédio ou uma necessidade do locatário se for uma necessidade do locatário o proprietário não precisa te reembolsar, mas o contrato verbal é complicado, te aconselho oficializar a locação onde vai prevalecer o direito e dever de cada um.

Contrato assinado ou não, pois pode ser inclusive verbal a forma de contatos de locação (não é recomendável) será necessário alinhamento entre ambos quanto a questão das melhorias, e caso não convencionem vale o que há na lei 8245/91.

Sem contrato tudo fica complicado. . O dito pelo nao dito. . .

Não não pode.

Sim. Você pode fazer a retirada do portão. Mesmo com contrato poderia fazer isto.

Toda e qualquer reforma em um imovel locado deve ter o aval do proprietário por escrito.

Não pode entrar na casa do inquilino e nem trocar a fechadura.