A Importância do Prazos do Contrato de Locação Residencial

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A Importância do Prazos do Contrato de Locação Residencial

      A Lei n. 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, procurou conceder proteção e estabilidade à moradia dos locatários. Dessa forma, os efeitos de contratos de locação residencial celebrados com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses são diferentes daqueles celebrados com prazo inferior a 30 (trinta) meses.

 

          Com efeito, o artigos 46 e 47 do Diploma Legal acima mencionado assim estipularam:

 

          Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir -se -á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

 

       Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

           I - Nos casos do art. 9º;

         II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

     III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

        IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

          V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

         

        Como se percebe, o legislador estabeleceu uma “penalidade” para aqueles locadores que optam por pactuar contratos de locação com prazo inferior a trinta meses e isso se reflete na impossibilidade de retomar por denúncia vazia (sem justificativa) o imóvel ao término do prazo. Assim sendo, uma locação de um ano, por exemplo, ficará automaticamente prorrogada quando chegar ao fim, limitando-se o pedido de retomada às hipóteses de denúncia cheia ali previstas, quais sejam,  1) mútuo acordo; 2) prática de infração legal ou contratual; 3) falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 4)realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; 5) extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu  emprego; 6) uso próprio, de cônjuge ou companheiro do locador, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio e 7)se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento. Não sendo o caso de nenhuma dessas sete justificativas, o imóvel só pode ser retomado por denúncia vazia (sem justificativa) quando a vigência ininterrupta da locação alcançar cinco anos.

 

      Por esse motivo, se o locador não vislumbra que em um futuro breve precisará do imóvel para uso próprio, o recomendado é sempre que o contrato de locação de imóvel residencial seja pactuado com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a fim de possibilitar sua retomada por denúncia vazia (sem justificativa) ao término do prazo.

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Daglia Santis

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