DAGLIA SANTIS
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Colunista desde: 09/2021
Site: www.dagliasantis.com.br
Daglia Santis é Advogada está entre os TOP 10 advogados(as) possuindo conhecimento em diversas áreas como: Jurídico Imobiliário, Locação, Documentação, Imóveis, Condomínio e etc, possuindo um total de 7 artigos publicados e mais 265 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2003 atuando principalmente nos bairros Florianópolis, Porto alegre e Itajaí,
Aspectos Jurídicos Essenciais na Transação Imobiliária
20/11/2023
No universo dinâmico do mercado imobiliário, os corretores desempenham um papel central na facilitação de transações bem-sucedidas. No entanto, é crucial que esses profissionais estejam cientes dos aspectos jurídicos envolvidos em suas atividades. Neste artigo, exploraremos a importância do conhecimento jurídico para os corretores de imóveis, destacando como a compreensão desses aspectos pode aprimorar significativamente a qualidade do serviço prestado. 1. Contratos Imobiliários: A Base da Transação A elaboração de contratos é uma parte fundamental da atuação de um corretor de imóveis. Conhecimentos jurídicos sólidos são essenciais para redigir contratos claros, abrangentes e juridicamente sólidos, garantindo a segurança e proteção dos interesses de todas as partes envolvidas na transação. Não hesite em contar com a assessoria de um profissional experiente. 2. Due Diligence: Evitando Complicações Futuras Um corretor bem informado compreende a importância da due diligence. Este processo envolve uma investigação minuciosa do imóvel, considerando questões legais como pendências judiciais, dívidas e irregularidades na documentação. Ao conduzir uma due diligence eficaz, o corretor pode prevenir problemas legais futuros e proporcionar uma experiência tranquila aos seus clientes. 3. Legislação Imobiliária Atualizada: Fique à Frente do Jogo As leis e regulamentos relacionados ao mercado imobiliário estão em constante evolução. Um corretor de imóveis proativo mantém-se atualizado sobre mudanças legislativas, garantindo que todas as transações estejam em conformidade com as normas mais recentes. Isso não apenas previne complicações legais, mas também estabelece a confiança dos clientes na expertise do corretor. 4. Mediação e Resolução de Conflitos: Habilidade Jurídica na Prática Conflitos podem surgir em transações imobiliárias. Um corretor com conhecimento jurídico está mais bem equipado para mediar disputas e buscar soluções eficazes. Essa habilidade não apenas protege a reputação do corretor, mas também assegura a satisfação do cliente, mesmo em situações desafiadoras. Em um mercado imobiliário cada vez mais competitivo e regulamentado, os corretores de imóveis não podem subestimar a importância do conhecimento jurídico. A habilidade de navegar pelos aspectos legais das transações imobiliárias não apenas eleva a qualidade do serviço prestado, mas também promove a confiança e a satisfação do cliente. Portanto, investir tempo e recursos no aprimoramento do entendimento jurídico é uma estratégia inteligente para os corretores que buscam destacar-se no mercado e construir relacionamentos sólidos com seus clientes. Ao fazer isso estão construindo alicerces sólidos para o sucesso duradouro no mercado imobiliário. Nosso escritório tem atuação consolidada na assesoria de corretores e imobiliárias. Conte conosco no que for necessário.
Garantindo o Recebimento da Comissão de Corretagem
19/11/2023
1. Contratos Robustos e Transparentes: O alicerce de qualquer transação bem-sucedida é um contrato claro e abrangente. Ao redigir contratos de corretagem, certifiquem-se de que todas as condições estejam explícitas. Detalhem o valor da comissão, a forma de pagamento, os prazos e as circunstâncias que garantem o direito à comissão. Essa transparência desde o início é fundamental para evitar mal-entendidos futuros. 2. Documentação Exaustiva: A documentação detalhada é a sua melhor aliada. Mantenham registros meticulosos de todas as etapas do processo de venda, desde a apresentação do imóvel até o fechamento do negócio. Isso inclui correspondências, propostas, contratos preliminares e qualquer outra informação relevante. A documentação robusta não apenas facilita o recebimento da comissão, mas também serve como uma defesa sólida em caso de disputas. 3. Prazos e Proatividade: A gestão eficaz de prazos é essencial. Estejam cientes e atentos aos cronogramas estabelecidos no contrato de corretagem. Cumpram todas as condições dentro dos prazos especificados e estejam preparados para agir rapidamente em resposta a atrasos ou desafios inesperados. A proatividade pode ser a chave para superar obstáculos antes que eles se transformem em problemas maiores. 4. Provisões para Imprevistos: O mercado imobiliário pode ser imprevisível, e é crucial estar preparado para contingências. Mantenham uma reserva financeira para cobrir despesas inesperadas ou custos legais que possam surgir durante a transação. A antecipação de possíveis imprevistos é uma estratégia inteligente para evitar contratempos no recebimento da comissão. 5. Consulta Jurídica Antecipada e Contínua: Não subestimem o valor de uma orientação jurídica especializada. Consultem um advogado especializado desde o início do processo. Uma análise legal prévia pode identificar potenciais problemas e garantir que todos os aspectos legais estejam devidamente abordados. Além disso, mantenham uma comunicação contínua com o profissional jurídico ao longo da transação para esclarecer dúvidas e ajustar estratégias conforme necessário. Em um mercado imobiliário dinâmico, a garantia do recebimento da comissão é uma parte vital do trabalho do corretor. Ao adotar práticas sólidas de documentação, contratos bem-elaborados, gestão eficaz de prazos e consultas jurídicas antecipadas e contínuas, ele assegurar-se que seus esforços serão devidamente recompensados. A prevenção é a melhor forma de evitar disputas desnecessárias. Ao adotar uma abordagem proativa e consciente, pode-se enfrentar os desafios do mercado imobiliário com confiança.
Garantindo uma Transação Segura: Elementos Essenciais em um
18/11/2023
Ao adentrar o complexo cenário do mercado imobiliário, alicerçar uma transação segura e transparente é uma prioridade indiscutível. Nesse contexto, um contrato de compra e venda de imóveis se torna o instrumento fundamental para formalizar os acordos entre as partes envolvidas. Para assegurar que todas as bases estejam cobertas e proteger os interesses tanto do comprador quanto do vendedor, é imperativo incluir determinados elementos essenciais no contrato. Abaixo, destacamos o que não pode faltar nesse documento crucial. 1. Identificação das Partes: O contrato deve começar com uma clara identificação de ambas as partes envolvidas, incluindo nome completo, estado civil, profissão, endereço, e outros detalhes relevantes. 2. Descrição Detalhada do Imóvel: É crucial incluir uma descrição precisa do imóvel em questão, abrangendo características físicas, localização exata, dimensões, limites e quaisquer outros elementos que o identifiquem de maneira inequívoca. 3. Condições de Pagamento: Especificar as condições de pagamento é vital para evitar mal-entendidos. Isso inclui o preço total, forma de pagamento (à vista, financiamento, etc.), datas de vencimento e eventuais penalidades por atraso. 4. Prazos e Condições de Entrega: Determinar prazos para a entrega do imóvel e as condições em que isso ocorrerá são fundamentais. Caso haja obras ou reformas pendentes, essas condições devem ser explicitamente estipuladas. 5. Cláusulas Especiais: Incluir cláusulas especiais que abordem aspectos específicos da transação, como a resolução de contingências, responsabilidades por reparos, e outras condições particulares acordadas entre as partes. 6. Documentação Necessária: Listar toda a documentação necessária para a conclusão da transação, incluindo certidões, registros e outros itens pertinentes. 7. Responsabilidades Legais: Detalhar as responsabilidades legais de ambas as partes durante e após a transação é crucial. Isso pode envolver questões como a regularização documental e a quitação de tributos. 8. Penalidades e Rescisão: Estabelecer penalidades para descumprimento das cláusulas contratuais e as condições sob as quais o contrato pode ser rescindido é essencial para proteger os interesses das partes. 9. Assessoria Jurídica: Incluir uma cláusula que recomende ou exija a assessoria jurídica é uma prática recomendada. Isso assegura que ambas as partes compreendam plenamente os termos do contrato antes da assinatura. 10. Pagamento da comissão de corretagem: Mesmo que o contrato de prestação de serviços seja assinado em apartado, insira uma cláusula falando sobre a responsabilidade do pagamento da comissão, seu quantum, e penalidades pelo atraso. 11. Assinaturas e Testemunhas: Finalmente, o contrato deve ser assinado por ambas as partes e testemunhas. Ao integrar esses elementos essenciais em um contrato de compra e venda de imóveis, as partes envolvidas podem construir uma base sólida para uma transação imobiliária bem-sucedida, transparente e legalmente segura. Recomenda-se sempre buscar a orientação de profissionais especializados em direito imobiliário para assegurar a conformidade com as leis vigentes e a proteção integral dos interesses das partes.
Inventário no Tabelionato
16/11/2023
O processo sucessório, especialmente o inventário, é uma etapa delicada e muitas vezes burocrática na vida de quem perde um ente querido. No Brasil, o inventário no Tabelionato de Notas emerge como uma modalidade simplificada e eficiente para lidar com a partilha de bens após o falecimento de alguém. Neste artigo, exploraremos quando é possível realizar um inventário no Tabelionato de Notas e por que essa modalidade é indicada. 1. Quando é Possível Realizar o Inventário no Tabelionato de Notas: Inexistência de Menores ou Incapazes: O inventário no Tabelionato de Notas é viável quando não há herdeiros menores de idade ou incapazes envolvidos na sucessão. A presença de herdeiros que são maiores e capazes facilita o procedimento. Consentimento Unânime dos Herdeiros: Todos os herdeiros devem concordar de forma unânime com a realização do inventário no Tabelionato de Notas. Essa unanimidade é um fator determinante para a escolha dessa modalidade. Inexistência de Conflitos Jurídicos: O inventário extrajudicial no Tabelionato de Notas é indicado quando não há litígios ou disputas jurídicas entre os herdeiros, tornando o processo mais ágil e menos complexo. Presença de Testamento: Caso exista um testamento, o inventário no Tabelionato de Notas é possível se todos os herdeiros concordarem com os termos estabelecidos no documento. 2. Por que Optar pelo Inventário no Tabelionato de Notas: Rapidez e Eficiência: O inventário no Tabelionato de Notas é conhecido por sua agilidade. A ausência do processo judicial torna a tramitação mais rápida, permitindo a conclusão da partilha de bens de maneira eficiente. Menor Custo: Em comparação com o inventário judicial, o inventário no Tabelionato de Notas geralmente implica em custos mais baixos. Isso ocorre devido à menor necessidade de intervenção do sistema judiciário. Facilidade de Documentação: A documentação necessária para o inventário no Tabelionato de Notas é geralmente mais simples, envolvendo certidões, documentos pessoais e outros registros específicos. Desburocratização do Processo: A desburocratização é um dos pontos fortes dessa modalidade. A simplificação dos trâmites contribui para uma experiência menos morosa e complexa para os envolvidos. Optar pelo inventário no Tabelionato de Notas no Brasil é uma escolha estratégica quando as condições mencionadas estão presentes. A agilidade, menor custo e a simplificação do processo tornam essa modalidade atraente para muitas famílias que buscam uma solução eficiente para a partilha de bens após a perda de um ente querido. Contudo, é fundamental buscar orientação jurídica especializada para garantir que todas as condições sejam atendidas e que o procedimento ocorra de maneira correta e legal. A decisão entre o inventário no Tabelionato de Notas e o judicial deve ser tomada com base nas circunstâncias específicas de cada caso.
Descubra Como a Holding Pode Salvar seu patrimônio
15/11/2023
À medida que o cenário fiscal se transforma com a iminência da Reforma Tributária, surge a necessidade premente de considerar estratégias de proteção financeira. Duas opções proeminentes, a Holding Familiar e a Holding Patrimonial, destacam-se como abordagens eficazes na preservação de patrimônio. Este artigo explora as diferenças entre essas estratégias e destaca a importância de implementá-las antes das mudanças tributárias anunciadas. 1. Holding Familiar: Laços que Transcendem Gerações A Holding Familiar é uma estrutura jurídica elaborada para ir além da simples gestão de ativos, enfocando a preservação e a sucessão do legado familiar. Essa abordagem se torna especialmente relevante diante da Reforma Tributária, pois visa: Proteção do Patrimônio: A Holding Familiar cria um escudo protetor para os ativos, minimizando riscos e garantindo a continuidade do patrimônio familiar. Eficiência Tributária: Estratégias tributárias específicas podem ser implementadas para otimizar a carga fiscal, preparando o terreno para as mudanças anunciadas pela Reforma Tributária. Planejamento Sucessório: Facilita uma transição suave entre as gerações, assegurando que os valores e bens familiares sejam transmitidos de acordo com os desejos da família. 2. Holding Patrimonial: Maximizando Retornos e Protegendo Ativos A Holding Patrimonial concentra-se na otimização dos ativos e na eficiência tributária, com ênfase em estratégias financeiras que visam a preservação e o crescimento do patrimônio. Em meio às mudanças tributárias, a Holding Patrimonial destaca-se por: Eficiência Tributária e Maximização de Retornos: Planejada para explorar oportunidades fiscais, a Holding Patrimonial busca minimizar a carga tributária e maximizar os ganhos financeiros. Proteção contra Riscos: Estrutura-se para proteger os ativos contra riscos legais e contingências, tornando-se uma salvaguarda crucial em tempos de mudanças no panorama fiscal. Foco na Performance Financeira: Ao adotar uma abordagem centrada no desempenho financeiro, a Holding Patrimonial busca manter a solidez dos investimentos frente às alterações tributárias. Importância de Agir Antes das Mudanças Tributárias A Reforma Tributária, anunciada como uma medida de equidade fiscal, inevitavelmente trará alterações significativas na tributação sobre heranças e doações (o imposto que hoje é de 8% será elevado para 20%). Agir preventivamente, implementando estratégias como a Holding Familiar ou Holding Patrimonial, pode proporcionar benefícios substanciais, tais como: Redução de Impostos: Ambas as holdings oferecem oportunidades para reduzir a carga tributária, especialmente em transições patrimoniais. Estabilidade e Previsibilidade: Antecipar-se à Reforma Tributária confere estabilidade e previsibilidade à gestão patrimonial, permitindo ajustes estratégicos antes que as mudanças entrem em vigor. Proteção do Legado: Ao implementar essas estratégias, os indivíduos e famílias podem proteger seu legado financeiro, garantindo uma transição tranquila e eficiente. Diante da iminência das mudanças tributárias, a adoção de estratégias como a Holding Familiar ou Holding Patrimonial torna-se crucial. Agir agora não apenas proporciona benefícios financeiros imediatos, mas também estabelece um alicerce sólido para o futuro financeiro da sua família. O nosso escritório está à disposição para orientá-lo(a) e fornecer assistência jurídica especializada na implementação dessas estratégias. Antecipe-se às mudanças, proteja seu patrimônio e assegure o legado que construiu com tanto esmero.
A Importância do Prazos do Contrato de Locação Residencial
21/09/2021
A Lei n. 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, procurou conceder proteção e estabilidade à moradia dos locatários. Dessa forma, os efeitos de contratos de locação residencial celebrados com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses são diferentes daqueles celebrados com prazo inferior a 30 (trinta) meses. Com efeito, o artigos 46 e 47 do Diploma Legal acima mencionado assim estipularam: Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir -se -á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. Como se percebe, o legislador estabeleceu uma “penalidade” para aqueles locadores que optam por pactuar contratos de locação com prazo inferior a trinta meses e isso se reflete na impossibilidade de retomar por denúncia vazia (sem justificativa) o imóvel ao término do prazo. Assim sendo, uma locação de um ano, por exemplo, ficará automaticamente prorrogada quando chegar ao fim, limitando-se o pedido de retomada às hipóteses de denúncia cheia ali previstas, quais sejam, 1) mútuo acordo; 2) prática de infração legal ou contratual; 3) falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 4)realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; 5) extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 6) uso próprio, de cônjuge ou companheiro do locador, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio e 7)se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento. Não sendo o caso de nenhuma dessas sete justificativas, o imóvel só pode ser retomado por denúncia vazia (sem justificativa) quando a vigência ininterrupta da locação alcançar cinco anos. Por esse motivo, se o locador não vislumbra que em um futuro breve precisará do imóvel para uso próprio, o recomendado é sempre que o contrato de locação de imóvel residencial seja pactuado com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a fim de possibilitar sua retomada por denúncia vazia (sem justificativa) ao término do prazo.
Imposto Sobre Lucro Imobiliário: Isenção e Desconto
17/09/2021
A maioria das pessoas, quando vende um imóvel por valor superior ao da aquisição, já começa a ficar preocupada com o pagamento de imposto sobre ganho de capital, que representa o suposto lucro obtido na negociação. No Brasil, atualmente, para imóveis de até R$ 5.000,000,00 (cinco milhões), a alíquota aplicada é de 15% (quinze por cento), e ela vai subindo gradativamente conforme o valor da avaliação do bem, podendo chegar até em 22,%%. Então, imagina que a compra foi de R$ 4.000.000,00 e a venda de R$ 5.000.000,00. Em tese, o lucro seria de R$ 1.000.000,00 e sobre este deveria ser recolhido o imposto. Porém, a lei traz algumas hipóteses de isenção no pagamento e também de dedução, que eu vou arrolar aqui pra você, esclarecendo, porém, que elas não são exaustivas, mas exemplificativas. As hipóteses de isenção mais comuns são as seguintes: Alienação de imóvel de pequeno valor, assim considerado de até R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais); Alienação de bem de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), mas desde que seja o único imóvel residencial da pessoa, e ela não tenha se valido do benefício de isenção nos últimos cinco anos; Aquisição de outro imóvel (ou imóveis) residencial no Brasil no prazo de 180 dias (cento e oitenta dias) com o produto da alienação, independente do seu valor. Mesmo que você não possa ser beneficiado pela isenção no pagamento, há maneiras de reduzir esse cálculo. Aqui eu vou dar dicas de ouro: Compra de um imóvel sem mobília e venda de um imóvel com mobília. Você precisa diferenciar quanto está sendo pago pelo imóvel e quanto está sendo pago pelos móveis. Do contrário haverá injusta tributação sobre a parte que corresponde a estes, que em verdade não constitui lucro imobiliário. Então, sempre procure separar nos contratos essas informações para que não seja considerado o valor total da venda; Comissão de corretagem. A comissão do corretor também pode ser descontada a fim de que não integre o cálculo; Se você ampliou o imóvel, construiu ou executou uma benfeitoria, deve declarar todas elas, para que também possam ser abatidas. Sempre guarde os recibos de todas essas obras; Juros do financiamento. Se você financiou o imóvel que agora está vendendo, os juros pagos também podem ser descontados. É aqui nesse item que a maioria das pessoas acaba conseguindo diminuir a mordida do leão; O imposto que você pagou na aquisição do imóvel, que na maioria dos Municípios é de 3% (três por cento), também entra na dedução. Por esse motivo também é importante manter todos os comprovantes na mão. Você sabia disso? Achou relevante? Compartilhe a informação com as pessoas que você conhece. Um abraço, Daglia Santis (OAB/RS 73253).