Como posso transferir um imóvel para meu filho menor?

Se ainda está financiado nenhuma chance. Se já está pago você apenas pode dispor de 50% do seu patrimônio, ficando os 50% restantes aos herdeiros necessários. E se o que se pretende é fraudar direito de terceiros (credores por exemplo) a transação é facilmente descoberta. De qualquer a escritura de doação é lavrada em cartório de notas e paga-se ITCMD.

Não pode, se o financiamento foi em seu nome, provavelmente estará alienado com a instituição e você na matrícula. Pra fazer esse procedimento, você terá que quitar todas as dívidas com a caixa e assim repassar para o herdeiro, mas muito cuidado, se tiver outros filhos, as partes têm que ser por iguais pra todos.