Despejo Extrajudicial o Caminho da Desjudicialização

Desde 1991 a legislação do Inquilinato 8.245/91 sofreu poucas alterações em sua essência. Visando proteger o inquilino, parte mais fraca do contrato, não se cogitava mudanças profundas nas relações locatícias. A modernidade trouxe práticas que exigem que alterações sejam feitas e entre elas a que mais dificulta a locação é a demorada retomada do imóvel pelo locador frente a inadimplência do locatário. Surge então projeto de Lei que visa o despejo via cartório.

Está previsto no Artigo 5.º da Lei 8.1245/91 que "seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo". Esse despejo pode ser por notificação extrajudicial ou via processo judicial. No despejo extrajudicial o locatário, também chamado de inquilino, deve de forma voluntária desocupar o imóvel mediante solicitação do locador. Descumprida a notificação, o locador, também chamado de senhorio, deverá recorrer à justiça para despejar o inquilino. Uma ação judicial que envolve custas iniciais, demorada e que, no curso do processo o inquilino segue inadimplente e muitas vezes abandona o imóvel. Utilizado muitas vezes para protelar a saída do imóvel locador, torna-se necessário retirar da justiça essa obrigatoriedade de pôr sentença judicial para promover o despejo.

Tramita no Congresso Nacional, atualmente aguardando parecer do Relator na Comissão de Defesa do Consumidor e aberto prazo para Emendas, o Projeto de Lei N.º 3399/2020 do Deputado Hugo Leal. Propõe modificar os artigos 66 e 67, com o objetivo de retirar do judiciário o Despejo e a Consignação das Chaves, tornando ambos, extrajudiciais, via Tabelionato de Notas. Até a presente data, o mesmo encontra-se tramitando entre as Comissões. O objetivo do projeto é desjudicializar o despejo nos casos de inadimplência do locatário previsto no artigo 9.º, III da Lei, encurtando e agilizando a desocupação. Justo, do ponto de vista que ações costumam levar mais de 12 meses com o inquilino ocupando o imóvel sem pagar o aluguel. Conforme o projeto o prazo cairia para no máximo 06 meses o que na minha opinião ainda é muito tempo de espera.

Os artigos alterados serão acrescidos de letras, o que me leva a lembrança no saudoso Professor Sílvio Capanema, coautor da atual legislação e meu professor de locações no Instituto Nêmesis, que não via com bons olhos o uso das mesmas, tornando os artigos longos demais e muitas vezes confusos.

O que determina o projeto de Lei é:

O despejo extrajudicial voa Tabelionato somente nos casos de inadimplência, sendo obrigatório que o locador seja assistido ou representado por advogado. 

Realizado exclusivamente pelo Tabelionato de Notas com exigência de Ata Notarial descrevendo as etapas de todo o despejo. Cumprimento rigoroso de prazos sob pena de, em descumpri-los, o locador só possa despejar pela via judicial. Continua o direito ao devedor de purgar a mora(quitar a dívida e suas custas). Todas as etapas do despejo são com prazo determinado para ambas as partes.

O despejo forçado será via Oficial de Justiça, onde o Tabelião enviará ao Tribunal de Justiça a solicitação. Ao locatário devedor permanece o direito de contestação ao juiz se algo não estiver correto. No projeto não consta gratuidade para as partes.

Os artigos 67-A e 67-B dizem respeito à consignação de chaves pelo locatário, também realizado via Tabelionato de Notas local, com requerimento de Ata Notarial assinada por advogado. O locatário e o advogado, providenciam o contrato de locação, notificação de desocupação escrita, notificação escrita de que tentou entregar as chaves e houve recusa do locador e por fim, notificação via Cartório de Títulos e Documentos assinados por advogado para ser válida a devolução, entre outras obrigações. 

No meu entendimento, a Desjudicialização do Despejo e Consignação de Chaves se faz necessário há muito tempo, porém vislumbro a mesma situação do Divórcio e Usucapião Extrajudicial, isto é, favorece a um segmento da nossa sociedade que pode pagar. Não é nada acessível os custos de uma notificação enviada via Títulos e Documentos e também não é acessível, o custo com Ata Notarial e representação por advogado. Entendo que se vamos desjudicializar o Despejo temos que desburocratizar também. Da forma que está, considero o projeto tão burocrático quanto utilizar a justiça, apenas mais rápida que está, mas não menos demorada. 

Aluguel e taxas são previstos em contrato, bem como os juros, a multa em mora, a multa por infração e a correção. Não bastaria apresentar o contrato com a planilha de cálculo, notificar o locatário para purgar a mora da mesma forma que é realizado no Cartório de Protesto? 

A maioria dos locadores vive do aluguel ou o usa como complemento de renda e não irá dispor dos valores iniciais a serem pagos ao cartório para o despejo. O locatário ainda terá a opção de evitar tudo isso, desocupando voluntariamente o imóvel. Vislumbro ser este o objetivo principal do projeto, fazer com que o inquilino já em situação de inadimplência, desocupe o imóvel voluntariamente, evitando o excessivo aumento da dívida. Lembrando que, pela via judicial as partes têm direito a justiça gratuita, o que permite ao locador a esta acessar, pois o projeto de lei em nenhum de seus artigos determina que o despejo seja exclusivamente extrajudicial.

Muitas análises ainda devem ser feitas, inclusive em relação à segurança jurídica. Quem acompanha processos de despejo por falta de pagamento sabe ser comum erro de cálculo por parte de quem não sabe fazer cálculo, abuso de multa e juros, honorários excessivos seguidamente reduzidos pelo juiz, entre outras situações desfavoráveis.

Concluo perguntando se, além de desjudicializar, não está mais na hora de desburocratizar, porque o que também atrapalha nosso país é o excesso de burocracia. Seis meses ainda é muito tempo, mas bem menos do que muitos locadores esperaram para reaver seus imóveis. Acredito que possa ser aperfeiçoado porque no formato que está a justiça continuará sendo muito utilizada. 

Até a presente data de 02/12/2023 a tramitação do projeto continua mais lenta que a maioria das ações judiciais de despejo. Avança pelas comissões, alguns substitutivos foram aprovados e outros negados, mas ainda longe de uma aprovação.