Maria Ângela Camini

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Colunista desde: 02/2021

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SOBRE O RESPONDEDOR:

Maria ângela Camini é Corretora de Imóveis está entre os TOP 10 corretores(as) sendo uma das maiores autoridades do portal com amplo conhecimento em diversas áeras como: Locação, Negociação, Imóveis, Jurídico Imobiliário, Documentação e etc, possuindo um total de 3 artigos publicados e mais 7.651 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2005 atuando principalmente nos bairros Zona leste e Centro,

Agências da Caixa Erram com Fgts na Compra de Imóveis

FGTS

Agências da Caixa Erram com Fgts na Compra de Imóveis

26/12/2022

Recebi uma mensagem no "Instagram do Saberimobiliário", pedindo ajuda porque a Caixa Econômica Federal não faz mais, a solicitação de baixa do saldo do FGTS para compra de imóvel á vista, somente com financiamento. Estranhando a informação, fui atrás de desvendá-la, porque, com certeza, não era verídica. Segue o fio e entenda o que algumas agências da Caixa estão fazendo e como resolver. A CEF COMO GESTORA DO FGTS NA COMPRA DA CASA PRÓPRIA. Como gestor do Fundo, o banco tem por obrigação administrar desde o recolhimento para as contas do trabalhador, até a liberação dos recursos para o titular da conta do FGTS. Todo o processo de liberação do FGTS passa pela Caixa Econômica Federal, mesmo que solicitado por banco privado, correspondente bancário ou despachante imobiliário. Então, como que o banco informa a um cliente que não faz a liberação do saldo da conta do trabalhador para aquisição de imóvel à vista? E, ainda presta a informação de que este deve procurar seu banco privado para solicitar o saque. Algo tem por trás dessa negativa, concordam! O imóvel em questão está sendo adquirido por um casal, em Londrina, Paraná. Os adquirentes têm todos os critérios legais atingidos para liberação e ambos usarão o saldo do fundo. Dirigiram-se a seus bancos privados que, informou ser serviço exclusivo da Caixa. Outra informação errada. Qualquer banco pode solicitar para a Caixa a liberação de recursos para o seu cliente e cuidar de todo o processo de aquisição.  O QUE ESTÁ POR TRÁS DA NEGATIVA DE SACAR O FGTS PARA COMPRA À VISTA. Primeiro de tudo, verifiquei a legislação, porque este país adotou o costume de na calada da noite mudar regras (foi assim com a proibição de financiar mais de um imóvel com o mesmo CPF). Tudo correto. Saque permitido, obrigação da Caixa prestar este serviço autorizado aos bancos particulares, correspondentes e despachantes imobiliários. Restou, então, consultar alguém que pudesse esclarecer e achei esta informação com um correspondente bancário. Sim, é obrigação do banco fazer a solicitação do FGTS, seja por financiamento bancário, imóvel na planta com gestão do banco ou para uso na aquisição de imóvel à vista. O que ocorre é que, o banco recebe um percentual para realizar este serviço, mas somente é remunerado se houver financiamento bancário junto. Talvez por este motivo, tenham oferecido que a cliente fizesse um financiamento de 50 mil para atendê-la. Com o financiamento, receberiam uma remuneração pelo total financiado. Sem o financiamento, fariam o mesmo serviço demorado e burocrático, sem receber nada.  Explica-se porque os bancos privados indicam a seus clientes procurar a Caixa. Não querem atender de graça. O processo todo passa por entrega e envio de documentos e certidões, assinatura de termos e declarações, assinatura do contrato, bloqueio dos valores na conta do adquirente, conferência do registro da escritura particular e liberação de valores, sem receber um centavo por isso. Obviamente que, isso é um problema do banco com suas agências e o consumidor dos serviços está no seu direito de usar o dinheiro que é seu.  O mesmo corre com correspondentes bancários que sendo estes remunerados pelo banco, não recebem para realizar este serviço. Os honestos, como a que consultei, explicam para o cliente e indicam uma agência. Outros apenas dizem que não atuam nessa área de aquisição á vista. Os correspondentes Caixa são remunerados pelo banco e não podeem cobrar por este serviço que, não é remunerado. O QUE FAZER QUANDO O BANCO NÃO QUER BAIXAR O SALDO DO SEU FGTS. Anote a agência, endereço completo, nome de quem te atendeu, se possível. Entre em contato com a ouvidoria do banco e faça uma reclamação formal. Não precisa nem esperar o retorno da ouvidoria, por o sistema é automático. A reclamação vai direto para a agência. Dois dias depois, se for na mesma agência, vão te atender com toda a gentileza do mundo, dizer que ocorreu um engano e dar seguimento ao sua solicitação.  A cliente retornou e todos já sabiam da reclamação e prontamente a atenderam. A burocracia é a mesma, o que não pode é um banco permitir que seus funcionários atuem desta forma. A cliente poderia ter perdido a venda e com certeza alguém seria responsabilizado. Sabemos que bancos tem meta a cumprir, mas ninguém no banco trabalha sem salário. Remuneração por metas atingidas geram este tipo de acontecimento que deveria ser punido. É chato, é burocrático, mas é seu serviço. A cliente perdeu tempo, dinheiro entre idas e vindas, preocupação com a possibilidade de perder a aquisição, motivos mais que suficientes para uma ação judicial de reparação, para o juiz considerar "mero aborrecimento". Concluindo. O serviço está em andamento na fase de aguardar assinatura do contrato para recolhimento do imposto de transmissão e registro imobiliário para, posteriormente, retornar ao banco. Este irá verificar se o registro está correto e liberar o dinheiro depositado e bloqueado, na conta do vendedor. Caso ocorra com você, acione a ouvidoria da Caixa, do seu banco particular que negar atendimento, sem prejuízo de denúncia ao Banco Central. 

Retomada do Imóvel Locado Pelo Locador Durante o Contrato

Locação

Retomada do Imóvel Locado Pelo Locador Durante o Contrato

29/04/2021

Retomada do imóvel pelo locador durante o contrato Uma situação prevista na Lei do Inquilinato 8.245/91 não deixa espaço para interpretações, mas uma parcela de proprietários ainda desconhece ou simplesmente prefere ignorar. Diz respeito a impossibilidade de o locador livremente encerrar a locação no curso do contrato durante o prazo determinado. Somente ao locatário é concedido o direito de desocupação indenizando o locador. A lei prevê a situação de encerramento do contrato promovido pelo locador do imóvel residencial nos artigos 46 e 47. O artigo 46 determina que nos contratos com prazo MAIOR que 30 meses, o encerramento pode ser proposto por término do tempo em meses, contratado ou por denúncia vazia, isto é, simplesmente porque o locador não quer mais continuar. O artigo 47 determina que contratos com prazo MENOR que 30 meses renovam-se automaticamente por tempo indeterminado e somente em casos de denúncia cheia(motivada) o locador poderá desfazer a locação ou após transcorridos 05 anos por término do prazo legal. Por fim, temos o artigo 9.º que permite a desocupação a qualquer tempo se de comum acordo as partes não desejarem continuar. Fato que condiciona a concordância do locatário em também desejar encerrar o contrato. O que mais escutamos de locadores é que "o imóvel é meu e faço com ele o que bem entender" e "meu imóvel, minhas regras" ou "sempre fiz assim e nunca tive problemas", mas não é bem assim. Ao disponibilizar o imóvel para obter renda de aluguel transfere-se a posse direta por contrato e o locador permanece com a indireta. A mesma somente poderá ser retomada conforme a lei.  Nos casos de infração contratual há proteção. Não seria o legislador negligente ao ponto de permitir que um locatário problema ou inadimplente pudesse permanecer no imóvel. Assim, na falta de pagamento do aluguel, o inquilino que incomoda ou descuida do imóvel estará sempre sujeito ao despejo.  Na prática as locações administradas por imobiliárias e Corretores de Imóveis na maioria das vezes segue a legislação até porque não segui-la implica em responsabilidades para o profissional que tem o dever de conhecer a lei e orientar. Nem se deve admitir que um profissional a desconheça, mesmo sob o argumento de que "aqui a nós fazemos assim". Na locação direta entre as partes é comum inclusive, escândalos do locador na porta da casa, ameaças, invasão do imóvel jogando os pertences na rua, porque a maioria dos locatários mesmo que conheça seus direitos, não vai á justiça buscar indenização. De 12 a 24 meses de aluguel atualizado é a indenização mesmo que, usando a justiça gratuita leve, meses e anos para uma sentença. Também não resolve clausula contratual que permita pedir a devolução porque o artigo 45 anula esta e todas as que forem contrarias a lei. Um bom profissional elabora um contrato de forma que na justiça as partes discutam suas divergências, nunca o conteúdo deste contrato. A desocupação de comum acordo prevista no artigo 9.º é uma forma de retomar o imóvel. Para isso o locatário tem que estar insatisfeito com o local onde reside e também desejar desocupar. Por vezes isso não ocorre sem problemas, ambos acordam uma indenização que cubra os custos do contrato atual e do futuro e tudo se resolve. Em outras o locatário até deseja colaborar com o locador, mas não tem como por falta de recursos, por problemas cadastrais entre outros. Por último temos os locatários, poucos, mas existem, que visualizam uma boa oportunidade de ganhar dinheiro cobrando valores excessivos para concordar em desocupar. Do ponto de vista da justiça, desconheço ação judicial com sentença a favor do locador independente dos motivos alegados. Concluindo. Ao disponibilizar o imóvel de sua propriedade á terceiros para locação residencial esteja ciente que você não vai precisar do seu bem durante o período do contrato porque do contrário não custará barato negociar com o locatário uma desocupação de comum acordo. 

Despejo Extrajudicial o Caminho da Desjudicialização

Locação

Despejo Extrajudicial o Caminho da Desjudicialização

23/02/2021

Desde 1991 a legislação do Inquilinato 8.245/91 sofreu poucas alterações em sua essência. Visando proteger o inquilino, parte mais fraca do contrato, não se cogitava mudanças profundas nas relações locatícias. A modernidade trouxe práticas que exigem que alterações sejam feitas e entre elas a que mais dificulta a locação é a demorada retomada do imóvel pelo locador frente a inadimplência do locatário. Surge então projeto de Lei que visa o despejo via cartório. Está previsto no Artigo 5.º da Lei 8.1245/91 que "seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo". Esse despejo pode ser por notificação extrajudicial ou via processo judicial. No despejo extrajudicial o locatário, também chamado de inquilino, deve de forma voluntária desocupar o imóvel mediante solicitação do locador. Descumprida a notificação, o locador, também chamado de senhorio, deverá recorrer à justiça para despejar o inquilino. Uma ação judicial que envolve custas iniciais, demorada e que, no curso do processo o inquilino segue inadimplente e muitas vezes abandona o imóvel. Utilizado muitas vezes para protelar a saída do imóvel locador, torna-se necessário retirar da justiça essa obrigatoriedade de pôr sentença judicial para promover o despejo. Tramita no Congresso Nacional, atualmente aguardando parecer do Relator na Comissão de Defesa do Consumidor e aberto prazo para Emendas, o Projeto de Lei N.º 3399/2020 do Deputado Hugo Leal. Propõe modificar os artigos 66 e 67, com o objetivo de retirar do judiciário o Despejo e a Consignação das Chaves, tornando ambos, extrajudiciais, via Tabelionato de Notas. Até a presente data, o mesmo encontra-se tramitando entre as Comissões. O objetivo do projeto é desjudicializar o despejo nos casos de inadimplência do locatário previsto no artigo 9.º, III da Lei, encurtando e agilizando a desocupação. Justo, do ponto de vista que ações costumam levar mais de 12 meses com o inquilino ocupando o imóvel sem pagar o aluguel. Conforme o projeto o prazo cairia para no máximo 06 meses o que na minha opinião ainda é muito tempo de espera. Os artigos alterados serão acrescidos de letras, o que me leva a lembrança no saudoso Professor Sílvio Capanema, coautor da atual legislação e meu professor de locações no Instituto Nêmesis, que não via com bons olhos o uso das mesmas, tornando os artigos longos demais e muitas vezes confusos. O que determina o projeto de Lei é: O despejo extrajudicial voa Tabelionato somente nos casos de inadimplência, sendo obrigatório que o locador seja assistido ou representado por advogado.  Realizado exclusivamente pelo Tabelionato de Notas com exigência de Ata Notarial descrevendo as etapas de todo o despejo. Cumprimento rigoroso de prazos sob pena de, em descumpri-los, o locador só possa despejar pela via judicial. Continua o direito ao devedor de purgar a mora(quitar a dívida e suas custas). Todas as etapas do despejo são com prazo determinado para ambas as partes. O despejo forçado será via Oficial de Justiça, onde o Tabelião enviará ao Tribunal de Justiça a solicitação. Ao locatário devedor permanece o direito de contestação ao juiz se algo não estiver correto. No projeto não consta gratuidade para as partes. Os artigos 67-A e 67-B dizem respeito à consignação de chaves pelo locatário, também realizado via Tabelionato de Notas local, com requerimento de Ata Notarial assinada por advogado. O locatário e o advogado, providenciam o contrato de locação, notificação de desocupação escrita, notificação escrita de que tentou entregar as chaves e houve recusa do locador e por fim, notificação via Cartório de Títulos e Documentos assinados por advogado para ser válida a devolução, entre outras obrigações.  No meu entendimento, a Desjudicialização do Despejo e Consignação de Chaves se faz necessário há muito tempo, porém vislumbro a mesma situação do Divórcio e Usucapião Extrajudicial, isto é, favorece a um segmento da nossa sociedade que pode pagar. Não é nada acessível os custos de uma notificação enviada via Títulos e Documentos e também não é acessível, o custo com Ata Notarial e representação por advogado. Entendo que se vamos desjudicializar o Despejo temos que desburocratizar também. Da forma que está, considero o projeto tão burocrático quanto utilizar a justiça, apenas mais rápida que está, mas não menos demorada.  Aluguel e taxas são previstos em contrato, bem como os juros, a multa em mora, a multa por infração e a correção. Não bastaria apresentar o contrato com a planilha de cálculo, notificar o locatário para purgar a mora da mesma forma que é realizado no Cartório de Protesto?  A maioria dos locadores vive do aluguel ou o usa como complemento de renda e não irá dispor dos valores iniciais a serem pagos ao cartório para o despejo. O locatário ainda terá a opção de evitar tudo isso, desocupando voluntariamente o imóvel. Vislumbro ser este o objetivo principal do projeto, fazer com que o inquilino já em situação de inadimplência, desocupe o imóvel voluntariamente, evitando o excessivo aumento da dívida. Lembrando que, pela via judicial as partes têm direito a justiça gratuita, o que permite ao locador a esta acessar, pois o projeto de lei em nenhum de seus artigos determina que o despejo seja exclusivamente extrajudicial. Muitas análises ainda devem ser feitas, inclusive em relação à segurança jurídica. Quem acompanha processos de despejo por falta de pagamento sabe ser comum erro de cálculo por parte de quem não sabe fazer cálculo, abuso de multa e juros, honorários excessivos seguidamente reduzidos pelo juiz, entre outras situações desfavoráveis. Concluo perguntando se, além de desjudicializar, não está mais na hora de desburocratizar, porque o que também atrapalha nosso país é o excesso de burocracia. Seis meses ainda é muito tempo, mas bem menos do que muitos locadores esperaram para reaver seus imóveis. Acredito que possa ser aperfeiçoado porque no formato que está a justiça continuará sendo muito utilizada.  Até a presente data de 02/12/2023 a tramitação do projeto continua mais lenta que a maioria das ações judiciais de despejo. Avança pelas comissões, alguns substitutivos foram aprovados e outros negados, mas ainda longe de uma aprovação.

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