na renovação do contrato , posso cobrar um aluguel a parte ?

NAO E PERMITIDO COBRAR UM ALUGUEL EXTRA PARA RENOVACAO DO ALUGUEL.

Primeiro ponto a saber. Seu imóvel está em uma zona que permite comércio? Se não, você pode ter problemas com a fiscalização. Na renovação você pode propor uma alteração do objetivo da locação de residêncial para misto ( residêncial e comercial), e calcular um novo valor de aluguel.

Na renovação do contrato (após o prazo determinado estár vencido - no mínimo 30 meses), você poderá negociar um novo valor, ou solicitar a rescisão do contrato se for de seu interesse.

Não, voê pode reajustar o aluguel e não cobrar a parte.

O ideia é Fazer uma avaliação do negócio que está funcionando conversar de forma informal com o inquilino e falar para ele que será crescido no valor do aluguel um percentual será de 10%, 15% depende do acordo e fazer um aditivo com essa nova informação.