Comprei uma fração de um terreno. Iptu's pagos. Fiz uma casa. Posso docu.

Se você tivesse feito uma escritura pública de fração ideal poderia regularizar de alguma forma. Se tens apenas contrato ou nem isso, para regularização você terá que procurar o proprietário que consta na matrícula do terreno como um todo para que ele oficialmente te transfira a fração ideal por escritura pública que corresponde ao pedaço que comprou. Com essa escritura você registra sua fração na matricula. Parece ser um loteamento irregular pelo que você descreve. Se teu pedaço tem matricula separada é mais fácil regularizar, mas a escritura é obrigatória. Se é loteamento e tens promessa de compra e venda é diferente. O loteador tem que te dar a minuta da escritura para você levar ao cartório e regulrizar tudo.

Sem o desmembramento do terreno não. Aliás você corre o risco de perder tudo se não tivear a escritura da casa.

Primeiramente, deve averbar o imóvel para depois levar ao cartório.

Fração geralmente não pode fazer isso. Precisa regularizar a fração até que vire escritura do terreno e depois averbar.

Primeiro é preciso ver na prefeitura se o imóvel comporta desmembramento. Se sim, é preciso que todos os compossuidores do imóvel concordem com a transação.

A proção do terreno adquirido precisa passar pelo procedimento legal de desmenbramento e isso somente pode ser autorizado pelo Poder Público local, segunda as regras do plano diretor. O risco é grande de não dar certo.

Você precisa regularizar a fração para que ela vire uma escritura.