Quando existe uma clausula e em seguida é retificada, qual é válida?

Somente pode exigir uma garantia de aluguel.

A Segunda, conhecida como adendo contratual, e somente uma garantia é valida no contrato de locação.

Totalmente ilegal. Fere sim o artigo 37 da Lei do Inquilinato. Só da garantias permetidas somente uma pode ser aplicada.

Pode egixir apenas uma garantia.

Segundo a Lei do Inquilinato , só é possível uma garantia locatícia, em um contrato de locação!

Quanto as duas garantias, o contrato é nulo. Quanto aos 20% de multa é legal e negociado entre as partes. Observação: a imobiliária não pode exigir, e sim comunicar; apenas comunicar a sugestão do Locador, A imobiliária não é a parte na relação contratual, apenas representa da parte. A exigência é por parte do Locador (que pode está sendo mal representada). Havendo alguma sanção etc, quem irá responder será o Locador e não a imobiliária.

- Não. Só é permitido uma modalidade. De uma garantia. Em comum acordo dos envolvidos.

Exatamente. É vedada a exigência de mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo contrato. Quanto a multa de 20%, apesar de ser exorbitante, não fere nenhuma norma legal, cabendo a você aceitar ou não, essa condição.