Posso comprar um imóvel com certidão de doação?

Ir ate um cartório e pedir a escritura.

Sim! Desde que não exista nenhuma cláusula que impeça a venda do mesmo.

O RGI, que é a matrícula do imóvel, precisa estar atualizado com a doação, informando nome do atual proprietário bem como o informe do imposto pago.

Sim pode sim.

Não compre. Imóvel tem que ter matrícula registrada, amigo. Em contrário, corre o risco de comprar e, logo depois, aparecer um dono que você nem sonhava que existia.

Primeiro essa proprietária registra a doação em cartório de registro de imóveis, o que ela só consegue se tiver escritura pública de doação. De posse do registro você verifica se essa doação tem cláusula de inalienabilidade, se tiver não pode ser vendido.

Sim é possível.

Se tiver uma escritura pública pode agora se tiver usufruto não pode ser vendido somente para uso da pessoa do contrato e seus herdeiros.