Preciso desmembrar o terreno, como fazer e por onde começar?

Comece pela Prefeitura, contrate um arquiteto, elabore o projeto de desmembramento e dê entrada na Prefeitura.

Em princípio seria na prefeitura mas como você não tem escritura você não é tido como proprietário do terreno, daí ser necessária a intervenção de advogado (que pode ser da defensoria pública, se você atender aos requisitos) para regulaizar a documentação; após você pede o desdobro.

Começa pela prefeitura segundo memorial descritivo dizendo as novas medições E as novas estruturas ele pode ser inclusive desmembrado em uma duas três ou quatro partes dependendo da área e a disponibilidade pelo código civil de postura da leiz do usodo solo.

Tem impedimentos legais para a realização do desmembramento ?

Primeiro contratar um profissional para fazer a planta.

É necessário você ver as normas da prefeitura, pois o coeficiente mínimo varia de prefeitura para prefeitura.

Para desmembrar um terreno Você precisará seguir algumas etapas e documentos necessários se você não tem escritura do terreno pode ser necessário o primeiro regularizar a situação do imóvel Antes de iniciar um processo de desmembramento regularize a situação do imóvel se você não tem escritura do terreno se ela é importante da entrada na regularização do imóvel na prefeitura obter todos os documentos necessários como o registro do imóvel em cartório. Procura Defensoria Pública se por algum motivo você não conseguir regularizar a situação de imóvel ou necessito de assistência jurídica gratuita para o processo de desmembramento a Defensoria Pública pode ser uma opção para ajudá-lo nesse processo.