Luiz Carlos da Silva Oliveira
371 Respostas
Agradecimentos: 954 pessoas curtiram suas respostas
Melhores respostas: 25 (7%)
Participante desde: 01/2023
Luiz Carlos da Silva Oliveira é Diretor de Vendas com formação em Gestão em negócios imobiliários - universidade estácio de sá e Despachante documentalista - universidade uniasselvi, está entre os TOP 100 corretores(as) possuindo conhecimento em diversas áreas como: Negociação. Imóveis. Financiamento. Condomínio. Documentação, entre outras. Possuindo um total de 1356 artigos publicados e mais 386 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2016 atuando principalmente nos bairros Botafogo, Barra Da Tijuca, Recreio, Copacabana e Ipanema, e já trabalhou em empresas como: Rjz Cyrela, Cury, Mrv, Tenda, Dimensional, Rossi, Privilégio Imóveis e Patrimóvel.
Qual a melhor hora para vender meu apartamento?
A melhor hora para vender seu apartamento depende de fatores como o ciclo de vida do imóvel, as condições de mercado e a previsão de aumento das despesas condominiais. Após 14 anos, o edifício começa a demandar manutenções mais frequentes, como reformas em sistemas hidráulicos, elétricos e elevadores, elevando as taxas de condomínio. Normalmente, esses aumentos ocorrem em prédios com mais de 10 a 15 anos, quando o desgaste natural exige reparos estruturais. Vender antes dessas obras evita depreciação do imóvel e altos custos para o proprietário. Além disso, condições de mercado favoráveis, como baixa nas taxas de juros e alta demanda por imóveis, podem valorizar a venda. Consultar uma análise de mercado, avaliar a situação financeira do condomínio e observar a dinâmica de valorização da região são essenciais para decidir o momento ideal de venda. Dessa forma, você maximiza seu retorno enquanto minimiza despesas futuras.
Existe construtora que aceita apartamento como parte de pagamento para comprar um apartamento novo?
Sim, existem construtoras que aceitam imóveis usados como parte do pagamento na aquisição de um novo. Essa prática, conhecida como "permuta", é mais comum em empreendimentos de médio e alto padrão, especialmente em grandes centros urbanos. No entanto, a aceitação depende de uma análise rigorosa por parte da construtora. O imóvel oferecido precisa estar localizado em áreas de alta demanda, ter boa liquidez e estar em condições adequadas de conservação. Além disso, a construtora geralmente realiza uma avaliação criteriosa do valor de mercado do imóvel, que pode resultar em uma oferta inferior à esperada pelo proprietário. Por exemplo, em regiões como São Paulo e Rio de Janeiro, é comum que construtoras aceitem imóveis usados como parte da entrada em lançamentos voltados para famílias que buscam upgrade residencial. Contudo, essa prática é menos frequente em empreendimentos populares, voltados para o público que adquire o primeiro imóvel. Em resumo, embora a permuta seja uma opção viável, ela exige que o imóvel usado atenda a critérios específicos e esteja bem posicionado no mercado. Para viabilizar essa negociação, é recomendável buscar construtoras que já tenham histórico de aceitar imóveis usados e contar com a assessoria de um corretor especializado.
Se o comprador ou vendedor desistir da negociação o corretor terá direito a sua comissão
O corretor tem direito à comissão desde que ele tenha cumprido seu papel de intermediar a negociação e aproximar as partes para a concretização do negócio, mesmo que, posteriormente, comprador ou vendedor desistam da transação. De acordo com o Código Civil, a comissão é devida quando o corretor atinge o objetivo de aproximar as partes e garantir um acordo, independentemente da assinatura final do contrato. Se as partes desistirem após a concordância inicial sobre os termos, o corretor ainda pode exigir seus honorários, pois o serviço foi prestado. No entanto, em casos de desistência por motivos justificados, como problemas legais com o imóvel ou negativa de financiamento, o direito à comissão pode ser questionado, dependendo do contrato de intermediação. A formalização do contrato de corretagem com cláusulas claras sobre o momento em que a comissão é devida e a documentação das etapas da negociação são essenciais para garantir a segurança jurídica e o pagamento dos honorários em caso de desistência.
Posso revender um imóvel antes mesmo da entrega dele?
Sim, é possível revender um imóvel antes da entrega, utilizando um processo conhecido como cessão de direitos. Nesse modelo, o comprador original transfere seus direitos e obrigações contratuais para um terceiro, que assume a posição no contrato de compra e venda com a construtora. No entanto, essa operação exige atenção a fatores contratuais, legais e de mercado. Primeiro, é necessário verificar se o contrato original permite a cessão, pois algumas construtoras impõem restrições ou cobram taxas para autorizar a transação. Por exemplo, cláusulas contratuais podem exigir a aprovação prévia da construtora e o pagamento de uma taxa de cessão, que varia de 2% a 5% do valor do contrato. Além disso, o mercado precisa estar favorável, com demanda e valorização que justifiquem a operação, gerando lucro após considerar os custos envolvidos. Outro aspecto relevante é a formalização jurídica: o contrato de cessão deve ser bem estruturado e registrado em cartório, garantindo segurança para todas as partes. Portanto, a revenda antes da entrega é uma estratégia viável para investidores que buscam lucrar com a valorização do imóvel, mas requer planejamento, análise das condições contratuais e suporte jurídico especializado. Ao seguir essas etapas, é possível realizar a transação de forma segura e obter ganhos financeiros significativos
Pago a comissão antes, durante ou depois da negociação?
O pagamento da comissão ao corretor imobiliário geralmente ocorre na conclusão do negócio, ou seja, no momento da assinatura do contrato de compra e venda ou da escritura, no caso de venda, e na assinatura do contrato de locação, no caso de aluguel. A comissão é devida quando o corretor cumpre seu papel de intermediar o negócio e garantir o acordo entre as partes, independentemente de quando o pagamento do imóvel ou do aluguel será efetivado. Em vendas, a prática mais comum é que a comissão seja paga após a conclusão do contrato ou escritura, enquanto em locações, ela costuma ser paga no ato da assinatura do contrato, antes mesmo do proprietário receber o primeiro aluguel. No entanto, as partes podem negociar o pagamento em etapas ou de forma antecipada, desde que isso esteja formalizado no contrato de corretagem. Vale destacar que o corretor tem direito à comissão mesmo em caso de desistência injustificada após o acordo, desde que a desistência não tenha sido causada por falhas na intermediação. Formalizar esses termos por escrito é essencial para evitar conflitos futuros e garantir o cumprimento das condições acordadas.
Devo pagar o IPTU e Condomínio que subiram no meio do contrato de locação?
Sim, o locatário é responsável por pagar os reajustes do IPTU e das taxas condominiais, desde que isso esteja previsto no contrato de locação. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8. 245/91) estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, o locatário deve arcar com o IPTU e com as despesas ordinárias do condomínio, que incluem manutenção de áreas comuns, limpeza e pagamento de funcionários. Reajustes nesses encargos, como aumento do IPTU devido a reavaliação fiscal ou elevação da taxa condominial para cobrir custos rotineiros, são normalmente de responsabilidade do inquilino. Por exemplo, se o contrato especifica que o locatário deve pagar o IPTU integralmente, ele é obrigado a honrar o pagamento mesmo em caso de aumento durante o contrato. O mesmo vale para despesas condominiais ordinárias, como limpeza e segurança. No entanto, despesas extraordinárias, como obras de melhoria no prédio, são de responsabilidade do proprietário, conforme a legislação. Portanto, a obrigação do pagamento depende das cláusulas contratuais acordadas previamente. Se o contrato for claro em definir a responsabilidade do locatário sobre esses encargos, ele deverá assumir os reajustes. É essencial que as condições estejam expressamente previstas para evitar conflitos e assegurar a segurança jurídica na relação locatícia.
Placa de venda de imóvel ajuda ou atrapalha?
Colocar uma placa de "Vende-se" no imóvel pode ser uma estratégia eficaz para atrair compradores locais, mas sua eficácia depende de fatores como localização, perfil do público-alvo e a percepção que ela gera. Em bairros com alto fluxo de pessoas ou em áreas residenciais consolidadas, a placa pode ser vantajosa, pois desperta o interesse de moradores e investidores que já conhecem a região. Além disso, ela sinaliza que o imóvel está disponível sem a necessidade de intermediação, o que pode atrair interessados em negociar diretamente com o proprietário. Entretanto, é importante considerar que, em mercados onde há excesso de imóveis à venda, a placa pode ser vista como um sinal de urgência ou desespero, incentivando propostas abaixo do valor de mercado. Esse efeito é ainda mais evidente quando a placa permanece por muito tempo sem gerar propostas concretas, o que pode desvalorizar o imóvel aos olhos de potenciais compradores. Portanto, a decisão de utilizar uma placa deve ser estratégica, considerando o impacto que ela pode ter na percepção do mercado. Em muitos casos, alternativas como marketing digital e redes de contato podem oferecer melhores resultados, especialmente em regiões onde a busca por imóveis ocorre majoritariamente online. Avaliar o contexto e o perfil do imóvel é essencial para definir a melhor abordagem de venda, maximizando as chances de um negócio bem-sucedido.
Um corretor pode me pedir exclusividade para vender meu imóvel?
Sim, é normal que um corretor solicite exclusividade para vender seu imóvel. A exclusividade ocorre quando o proprietário concede a um único corretor ou imobiliária o direito de promover e negociar a venda do bem por um período determinado. Esse modelo é comum no mercado imobiliário e traz vantagens tanto para o corretor quanto para o proprietário. Com a exclusividade, o corretor se dedica integralmente ao imóvel, investindo em marketing, anúncios e visitas, pois tem a segurança de que será o único responsável pela venda e receberá a comissão integral em caso de sucesso. Por exemplo, o corretor exclusivo pode desenvolver um plano de vendas personalizado, com fotos profissionais, anúncios em portais imobiliários e campanhas digitais. Essa dedicação aumenta as chances de uma venda mais rápida e com melhores condições. No entanto, a exclusividade também limita a flexibilidade do proprietário, que não poderá negociar o imóvel com outros profissionais durante o prazo do contrato. Por isso, é importante avaliar o histórico e as estratégias do corretor antes de assinar o contrato. Conceder exclusividade pode ser uma boa opção em mercados competitivos ou para imóveis que exigem um marketing mais direcionado. Porém, o proprietário deve garantir que o contrato seja claro quanto ao prazo, às condições e às obrigações do corretor, para evitar problemas futuros e assegurar uma relação de confiança.
Qual a vantagem de comprar um apartamento na planta?
Comprar um apartamento na planta oferece vantagens estratégicas, especialmente para casais que estão planejando o futuro com organização e flexibilidade. Entre os principais benefícios estão as condições facilitadas de pagamento, permitindo a negociação de parcelas acessíveis durante a construção, o que reduz a necessidade de financiamento pesado no momento da entrega. Além disso, imóveis na planta costumam ter um maior potencial de valorização, especialmente em regiões em desenvolvimento, resultando em ganho patrimonial no momento da entrega. Outro diferencial é a possibilidade de personalizar o imóvel conforme o gosto do comprador, escolhendo acabamentos, cores e até alterando o layout em alguns casos, o que evita reformas futuras. Imóveis novos também trazem tecnologias atualizadas, como sistemas de automação e eficiência energética, que garantem conforto e economia. Além disso, os custos de manutenção são menores nos primeiros anos, pois a infraestrutura é nova e conta com garantias da construtora. Contudo, é necessário considerar o tempo de espera até a entrega e o risco de atrasos na obra. Portanto, a compra na planta é vantajosa para quem tem flexibilidade de tempo, deseja melhores condições de pagamento e busca um imóvel com maior potencial de valorização e personalização. Para quem pode aguardar, essa é uma escolha financeiramente inteligente e alinhada ao planejamento de longo prazo.
Quais os tipos de imóveis com melhores rendas de locação?
Para maximizar a rentabilidade em imóveis para locação, é fundamental escolher o tipo de imóvel mais alinhado ao mercado local e ao perfil de inquilinos. Imóveis residenciais de pequeno porte, como apartamentos de 1 ou 2 quartos, oferecem alta liquidez em grandes centros urbanos devido à demanda constante de estudantes, jovens profissionais e pequenas famílias. Esses imóveis são rapidamente ocupados e garantem uma renda estável, além de exigirem manutenção simplificada. Outra opção são imóveis comerciais, como salas corporativas e lojas, que costumam proporcionar um retorno maior em relação aos imóveis residenciais, especialmente em regiões com forte atividade econômica. Imóveis próximos a universidades e grandes empresas também são altamente rentáveis, com procura contínua por parte de estudantes e profissionais que buscam conveniência e acessibilidade. Além disso, studio e quitinetes são tendências em áreas urbanas, atraindo um público jovem que valoriza a praticidade. Para investidores que buscam nichos específicos, imóveis para locação por temporada ou co-living oferecem alta rentabilidade, mas exigem uma gestão mais ativa. A escolha do tipo de imóvel deve considerar a localização, o público-alvo e o potencial de valorização, fatores essenciais para garantir um investimento com alta rentabilidade e baixa vacância.
Face norte é mais caro mesmo?
Sim, a face norte é geralmente mais valorizada e, portanto, mais cara em imóveis, especialmente em regiões do hemisfério sul, como no Brasil. Isso ocorre porque a orientação norte recebe maior incidência de luz solar ao longo do dia, proporcionando ambientes mais iluminados e confortáveis, com aquecimento natural durante o inverno e menor exposição direta ao sol intenso no verão. Esses fatores resultam em melhor conforto térmico e eficiência energética, com economia em iluminação e climatização. Por exemplo, apartamentos com face norte em cidades como São Paulo e Curitiba são muito procurados por oferecerem ambientes mais aquecidos e claros durante o inverno. Além disso, a face norte favorece a valorização do imóvel, pois esses apartamentos tendem a ser vendidos ou alugados mais rapidamente, gerando maior liquidez no mercado. Outro ponto relevante é que a face norte agrega valor tanto para uso residencial quanto para revenda futura, sendo considerada um diferencial competitivo em regiões onde a oferta de imóveis é alta. Portanto, a face norte é mais cara devido aos benefícios de conforto, economia e valorização que oferece. Contudo, o investimento deve ser analisado considerando o estilo de vida e as necessidades do comprador, bem como o clima da região em questão.
Quem deve emitir as certidões na hora da venda?
Sim, é verdade que, por lei, o vendedor é o responsável por emitir as certidões necessárias na venda de um imóvel, uma vez que cabe a ele comprovar que o bem está regular e livre de impedimentos para a transação. Essas certidões incluem a matrícula atualizada do imóvel, a certidão de ônus reais, além de certidões pessoais do vendedor, como negativas de protestos, ações cíveis e trabalhistas. No entanto, em algumas situações, o comprador pode optar por emitir as certidões, especialmente para garantir a autenticidade e atualização dos documentos. Por exemplo, se o comprador deseja maior controle sobre o processo, ele pode emitir certidões diretamente nos órgãos oficiais, como cartórios e tribunais. Essa prática é comum em casos de desconfiança ou para evitar atrasos, mas os custos normalmente ficam a cargo de quem emite. Ainda assim, o vendedor deve fornecer as informações e colaborar para a obtenção das certidões. Em resumo, embora a responsabilidade principal seja do vendedor, a negociação pode prever que o comprador emita as certidões. O mais importante é garantir que todos os documentos estejam em conformidade e atualizados antes da assinatura do contrato de compra e venda, assegurando uma transação segura e sem riscos jurídicos.
Refinanciar meu imóvel
Sim, é possível refinanciar um imóvel quitado e continuar morando nele. Essa modalidade de crédito, conhecida como home equity, permite que o proprietário ofereça o imóvel como garantia em troca de um empréstimo, mantendo a posse e o uso da propriedade. Nesse processo, o imóvel fica alienado à instituição financeira até que o contrato seja totalmente quitado, mas o proprietário segue residindo no imóvel normalmente, sem qualquer interferência no seu dia a dia. No refinanciamento, não é necessário dar uma entrada, pois o valor liberado é baseado na avaliação do imóvel, que geralmente varia entre 50% e 70% do valor de mercado. A operação oferece vantagens como taxas de juros mais baixas e prazos de pagamento mais longos, o que torna as parcelas mais acessíveis. Isso torna o refinanciamento uma solução atrativa para quem precisa de um valor expressivo para investimentos, pagamento de dívidas ou outros projetos. Contudo, é fundamental avaliar a capacidade de pagamento, já que a inadimplência pode levar à perda do imóvel. O contrato também deve ser analisado com atenção, considerando aspectos como a taxa de juros, reajustes e possíveis custos de quitação antecipada. Em resumo, o refinanciamento é uma alternativa viável e segura desde que haja planejamento financeiro e um entendimento claro das condições contratuais.
Posso vender imóvel residencial com inquilino?
Sim, é possível vender um imóvel residencial com inquilino, mas há considerações importantes a serem observadas. De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8. 245/91), o inquilino possui o direito de preferência na compra, ou seja, ele deve ser formalmente notificado sobre a intenção de venda e tem 30 dias para decidir se deseja adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Caso o inquilino não manifeste interesse ou decline da compra, o proprietário pode vender o imóvel a outra pessoa. Contudo, a venda não extingue o contrato de locação vigente, e o novo proprietário deverá respeitá-lo até o seu término, mantendo o inquilino no imóvel. Caso o proprietário queira vender o imóvel desocupado, pode negociar uma rescisão amigável com o inquilino, oferecendo compensações financeiras ou outros benefícios. Essa negociação, porém, depende do interesse e acordo entre as partes. Portanto, vender um imóvel com inquilino é viável e, com o cumprimento das obrigações legais, pode ser uma solução vantajosa para o proprietário e o comprador.
Tenho 65 anos e queria financiar um imóvel, isso é possível?
Sim, é possível financiar um imóvel aos 65 anos, mas com algumas restrições. A maioria dos bancos adota a regra onde a soma da idade do comprador com o prazo de financiamento não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses. Ou seja, para um comprador de 65 anos, o prazo máximo seria de aproximadamente 15 anos. Isso impacta diretamente o valor das parcelas, que tendem a ser mais altas devido ao prazo reduzido. Além disso, o seguro obrigatório no financiamento, que cobre morte ou invalidez, tem custo elevado para pessoas com mais de 60 anos, o que pode aumentar o valor total das parcelas. A análise de crédito também considera fatores como estabilidade da renda, que pode incluir aposentadoria ou pensões, e o histórico de crédito. Bancos não podem recusar o financiamento apenas com base na idade, mas a limitação no prazo pode dificultar o acesso a condições mais vantajosas. Portanto, realizar simulações e planejar uma entrada maior são estratégias recomendadas para viabilizar o financiamento de forma segura.
Pode negociar a taxa que que a imobiliaria ou corretor ganha?
Eu, particularmente acho que o corretor, aquele que realmente se empenha, honra a sua credencial do CRECI e promove com afinco o imóvel que o cliente lhe confia para a venda ou locação que não pode e não deve aceitar negociar seus honorários. O cliente que quer desconto em um serviço de corretagem, não merece a minha consideração, já que não reconhece o meu trabalho. Nunca tenham medo de dizer a verdade, seja verdadeiro em tudo que faça, ainda que tenha que contrariar terceiros. Essa é minha opinião, honorários de CORRETOR, não qualquer corretor, não merece discussão. O cliente é tão importante para o CORRETOR assim como o CORRETOR é para o cliente.
A vaga de um apartamento possuí escritura separada?
Sim, é possível que a vaga de garagem possua escritura separada do apartamento, especialmente em edifícios onde essa configuração foi prevista na incorporação. Nesse caso, a vaga é considerada um bem imóvel autônomo, com matrícula própria no cartório de registro de imóveis. Essa prática permite ao proprietário negociar a vaga independentemente do apartamento, o que pode ser vantajoso em regiões com alta demanda por estacionamento. Contudo, é essencial verificar se a escritura realmente está regularizada e livre de ônus, além de analisar as normas do condomínio, que podem restringir a venda ou o aluguel para terceiros. Esse modelo de propriedade, embora comum, exige atenção quanto aos custos adicionais, como IPTU e taxa condominial específicos para a vaga. Para garantir segurança jurídica na transação, é aconselhável consultar um advogado especializado. Assim, é possível evitar surpresas e assegurar uma negociação vantajosa.
Se o comprador desistir da compra eu tenho que devolver o sinal que ele pagou?
Se o comprador desistir da compra, a devolução do sinal dependerá do tipo de arras estabelecido no contrato. Se forem arras confirmatórias, o vendedor pode reter o valor como compensação pela desistência. Já em caso de arras penitenciais, o comprador perde o sinal ao desistir, mas se o vendedor desistir, ele deve devolver o valor em dobro. A legislação permite essa retenção desde que o contrato seja claro quanto à natureza das arras. Portanto, é essencial verificar o que foi acordado no contrato. Caso a natureza das arras não esteja especificada, prevalece o entendimento de arras confirmatórias, permitindo a retenção. Para evitar litígios, recomenda-se consultar um advogado especializado antes de tomar qualquer decisão, garantindo que a negociação seja conduzida de acordo com a legislação e resguardando seus direitos de maneira segura e transparente.
Como funciona e como investir em fundos imobiliarios?
Sim, fundos imobiliários com liquidez são negociados na bolsa de valores, oferecendo ao investidor a facilidade de compra e venda de cotas de forma semelhante às ações. Esses fundos permitem acesso ao mercado imobiliário com menor capital e maior diversificação, sendo uma excelente alternativa para quem busca renda passiva. A liquidez, que depende do volume de negociações, tende a ser alta em fundos maiores e consolidados, como os de lajes corporativas e shoppings. Além disso, a rentabilidade dos FIIs advém principalmente dos aluguéis dos imóveis e da valorização das cotas, com distribuição mensal de rendimentos, isentos de Imposto de Renda para pessoa física. No entanto, é essencial analisar a qualidade dos ativos e a gestão do fundo, pois fatores como vacância e inadimplência afetam os rendimentos. Em resumo, investir em FIIs com liquidez oferece praticidade, diversificação e rentabilidade, mas requer avaliação cuidadosa dos riscos e do cenário econômico para decisões informadas e eficazes.
Serviços mal prestados pela imobiliaria, o locador se responsabiliza?
Sim, o locador pode ser responsabilizado por serviços mal prestados pela imobiliária, pois ele é o contratante direto dessa empresa e, portanto, responde pelas obrigações contratuais. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8. 245/91) determina que o locador deve garantir que o imóvel esteja em boas condições de uso e que as demandas do locatário sejam atendidas com agilidade. Se a imobiliária não responde a e-mails ou demora a solucionar problemas, o locatário pode exigir que o locador intervenha. Exemplos incluem pedidos de manutenção não atendidos ou falhas na comunicação que resultam em prejuízos. Mesmo delegando a administração à imobiliária, o locador permanece responsável pela qualidade do serviço. Para evitar complicações, o locador deve monitorar a atuação da imobiliária e, se necessário, tomar medidas como advertências ou até a rescisão do contrato com a administradora.
×
Envie uma mensagem para LUIZ CARLOS DA SILVA OLIVEIRA
