Luiz Carlos da Silva Oliveira
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Luiz Carlos da Silva Oliveira é Diretor de Vendas com formação em Gestão em negócios imobiliários - universidade estácio de sá e Despachante documentalista - universidade uniasselvi, está entre os TOP 100 corretores(as) possuindo conhecimento em diversas áreas como: Negociação. Imóveis. Financiamento. Condomínio. Documentação, entre outras. Possuindo um total de 1356 artigos publicados e mais 386 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2016 atuando principalmente nos bairros Botafogo, Barra Da Tijuca, Recreio, Copacabana e Ipanema, e já trabalhou em empresas como: Rjz Cyrela, Cury, Mrv, Tenda, Dimensional, Rossi, Privilégio Imóveis e Patrimóvel.
O que pode ser cobrado na taxa de condomínio?
A taxa de condomínio cobre despesas ordinárias e extraordinárias relacionadas à manutenção e gestão das áreas comuns e serviços do condomínio. Entre as despesas ordinárias estão os custos fixos, como pagamento de funcionários, contas de água e energia das áreas comuns, manutenção de elevadores, limpeza e segurança. Já as despesas extraordinárias envolvem obras de melhorias ou reparos estruturais, como a reforma da fachada ou modernização de equipamentos. Além disso, a taxa pode incluir contribuições para o fundo de reserva, destinado a emergências ou imprevistos. A cobrança desses valores deve ser aprovada em assembleia, respeitando a convenção do condomínio e o Código Civil. Por exemplo, a instalação de novos itens de lazer ou uma reforma estética precisa da aprovação dos condôminos, enquanto obras emergenciais podem ser realizadas pelo síndico com posterior prestação de contas. A gestão transparente dessas despesas e a participação ativa dos moradores nas decisões são essenciais para garantir a correta aplicação dos recursos, evitando questionamentos e conflitos.
Comissão de corretagem desistencia do comprador?
Sim, o corretor pode ter direito à comissão mesmo em caso de desistência do comprador, desde que o negócio tenha sido considerado concluído. De acordo com o Código Civil, o corretor faz jus à comissão quando sua intermediação resulta na assinatura do contrato de compra e venda. Mesmo que o comprador desista posteriormente, o corretor já cumpriu seu papel de aproximar as partes e formalizar a transação. No entanto, a questão depende das cláusulas contratuais estabelecidas. Se o contrato prever que a comissão é devida apenas após a finalização completa da venda, como o pagamento integral ou a aprovação do financiamento, a desistência pode isentar o pagamento. Em casos onde o comprador desiste por motivos alheios ao corretor, como a negativa de crédito, a comissão pode não ser devida, a menos que o contrato preveja o contrário. A jurisprudência geralmente favorece o corretor quando a desistência ocorre após a assinatura do contrato, mas cada caso deve ser analisado considerando as cláusulas e circunstâncias específicas. A formalização clara das condições contratuais e a documentação adequada de todo o processo são essenciais para garantir o direito à comissão e evitar litígios.
Permuta de imóvel com carro como forma de pagamento paga comissão?
Na permuta de um imóvel com carro como forma de pagamento, a comissão de corretagem é devida e, normalmente, deve ser calculada sobre o valor total da transação, incluindo tanto o imóvel quanto o veículo. A permuta é considerada uma forma válida de alienação, conforme o Código Civil, e, por isso, as mesmas regras de comissão aplicáveis a uma venda tradicional se aplicam aqui. Por exemplo, se o imóvel é avaliado em R$ 500. 000 e o carro em R$ 100. 000, a comissão do corretor, geralmente entre 5% e 6%, incidirá sobre os R$ 600. 000 totais. No entanto, o contrato de corretagem deve definir claramente a base de cálculo e o percentual da comissão, especificando se ela será paga em dinheiro ou, eventualmente, com parte do bem permutado, como o próprio veículo. É essencial que todas as condições estejam formalizadas no contrato, incluindo a forma e o momento do pagamento, para evitar conflitos. Em caso de divergências, o CRECI pode mediar a situação e orientar as partes conforme as práticas de mercado e a legislação vigente. A clareza na documentação e a definição prévia dos termos garantem a justa remuneração do corretor e a segurança jurídica da transação.
Apartamento com financiamento atrasado pode ser vendido?
Sim, é possível vender um imóvel com financiamento atrasado, mas o processo exige cuidado e planejamento. O imóvel ainda está alienado fiduciariamente ao banco, o que significa que a dívida precisa ser regularizada antes da transferência da propriedade. Existem duas abordagens comuns: o comprador pode quitar as parcelas atrasadas como parte do pagamento inicial ou negociar a assunção da dívida, desde que o banco aprove o novo contrato. Por exemplo, o comprador pode utilizar parte do valor da entrada para pagar os atrasos e ajustar o saldo devedor, permitindo a liberação da alienação fiduciária. É essencial negociar com o banco para obter condições favoráveis na regularização da dívida, como a renegociação de juros e multas. Além disso, a transação requer documentação específica, como a anuência do banco e a matrícula atualizada sem ônus. Embora seja viável, a venda de um imóvel com financiamento em atraso demanda uma análise detalhada das condições financeiras e jurídicas, além de acordos claros entre as partes para garantir a segurança da operação. Uma assessoria especializada é recomendada para evitar riscos e assegurar que todos os procedimentos legais sejam cumpridos, evitando complicações futuras.
O que é taxa extra de condomínio?
A taxa extra de condomínio é uma contribuição adicional temporária cobrada dos condôminos para cobrir despesas imprevistas ou específicas que não fazem parte do orçamento regular do condomínio. Sua aplicação pode ocorrer em situações como reformas emergenciais, obras de melhoria ou pagamento de dívidas acumuladas. Diferente da taxa ordinária, que cobre despesas recorrentes, a taxa extra é aprovada em assembleia com o quórum estabelecido na convenção do condomínio, devendo ser justificada e detalhada. Por exemplo, se há necessidade de trocar a estrutura elétrica do prédio ou realizar uma pintura externa não prevista, a taxa extra pode ser instituída para arrecadar o valor necessário. O cálculo e o rateio da taxa são geralmente proporcionais à fração ideal de cada unidade, embora a assembleia possa decidir por outros critérios. A inadimplência dessa taxa está sujeita às mesmas penalidades da taxa ordinária, incluindo multas, juros e, em último caso, execução judicial. A clareza na comunicação sobre a finalidade e o destino da taxa, bem como a prestação de contas, são essenciais para garantir a transparência e a adesão dos condôminos, evitando conflitos e assegurando a manutenção do patrimônio coletivo.
Como declarar recebimento de comissão de corretagem?
Para declarar o recebimento de comissão de corretagem no Imposto de Renda, o corretor deve observar se o valor foi pago por pessoa jurídica ou pessoa física. Caso a comissão tenha sido recebida de pessoa jurídica, ela deve ser declarada como Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica no programa da Receita Federal, informando o valor bruto, as deduções e o imposto retido na fonte, conforme consta no informe de rendimentos fornecido pela empresa. JÁ se a comissão foi paga por pessoa física, o corretor deve recolher o imposto mensalmente via carnê-leão, calculando o imposto de acordo com as alíquotas progressivas do IRPF e informando o valor na seção Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física. Além disso, corretores autônomos podem deduzir despesas operacionais, como gastos com publicidade e transporte, desde que devidamente comprovadas. É crucial manter registros detalhados das comissões recebidas e dos impostos pagos para evitar inconsistências que possam levar à malha fina. O correto cumprimento dessas obrigações fiscais garante a regularidade da atividade profissional e evita penalidades aplicadas pela Receita Federal.
As taxas de financiamentos de imóveis para pessoa fisica e jurídicas são iguais?
As taxas de financiamento imobiliário para pessoas físicas (PF) e jurídicas (PJ) não são iguais, pois variam conforme o perfil do cliente, o tipo de imóvel e o nível de risco percebido pelo banco. Para pessoas físicas, as taxas tendem a ser menores devido ao menor risco associado à aquisição de imóveis residenciais, muitas vezes com prazos longos e programas habitacionais subsidiados, como o Casa Verde e Amarela. JÁ para pessoas jurídicas, as taxas geralmente são mais altas, refletindo a maior volatilidade do fluxo de caixa das empresas e a natureza comercial dos imóveis, que possuem maior risco e menor liquidez em caso de inadimplência. Por exemplo, enquanto um financiamento residencial para PF pode ter juros a partir de 7% ao ano, um financiamento para PJ pode superar 10%, dependendo do histórico da empresa e das garantias oferecidas. Além disso, a análise de crédito para PJ é mais rigorosa, exigindo balanços financeiros e projeções de receita. Essas diferenças justificam-se pelo perfil distinto de cada cliente, a destinação do imóvel e o nível de segurança que o banco busca em cada operação.
Como calcular juros e multa de DARF?
O cálculo de juros e multa para o pagamento de DARF em atraso segue regras estabelecidas pela Receita Federal. A multa por atraso é de 0, 33% ao dia, limitada a 20% do valor do imposto devido. Esse percentual é aplicado sobre o valor principal do DARF e cresce diariamente até atingir o limite máximo. Além disso, os juros são calculados com base na taxa SELIC acumulada mensalmente, acrescida de 1% no mês do pagamento. Por exemplo, se o valor do DARF é de R$ 5. 000 e o pagamento é feito com 60 dias de atraso, a multa pode alcançar R$ 1. 000 (20%) e os juros serão definidos pela SELIC do período, somando ao valor total a ser pago. Para realizar o cálculo com precisão, é recomendável utilizar ferramentas online da Receita Federal, que consideram automaticamente as variações da SELIC e aplicam as penalidades corretamente. Esses cuidados garantem que o contribuinte regularize a pendência fiscal evitando novos encargos e sanções como a inscrição na Dívida Ativa da União. A exatidão no cálculo e o cumprimento das regras são essenciais para evitar complicações com o fisco e manter a situação tributária regularizada.
Qual melhor sistema de amortização Price ou SAC?
A escolha entre o Sistema Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC) depende do perfil financeiro e dos objetivos de cada comprador. O Sistema Price oferece parcelas fixas ao longo de todo o contrato, proporcionando previsibilidade nos pagamentos. Entretanto, no início do financiamento, as parcelas são compostas majoritariamente por juros, o que prolonga o tempo necessário para reduzir o saldo devedor. Isso resulta em um custo total maior, sendo uma opção mais indicada para quem prioriza a estabilidade das parcelas. JÁ o Sistema SAC apresenta amortização constante, o que reduz progressivamente o saldo devedor, gerando parcelas iniciais mais altas, mas que diminuem ao longo do tempo. No SAC, o custo total é menor, pois a amortização acelerada reduz o impacto dos juros. Esse sistema é mais vantajoso para quem pode assumir parcelas mais altas no início e busca economizar no longo prazo. Portanto, o SAC é recomendado para quem deseja maior economia total, enquanto o Price é ideal para quem busca previsibilidade financeira e parcelas estáveis. A decisão final deve ser baseada em uma análise detalhada do fluxo de caixa e no planejamento financeiro do comprados.
Como calcular a amortização no sistema SAC?
O cálculo da amortização no Sistema de Amortização Constante (SAC) é feito dividindo o valor total financiado pelo número de parcelas, resultando em uma amortização fixa ao longo de todo o contrato. Esse valor fixo de amortização é somado aos juros, que são calculados mensalmente sobre o saldo devedor restante, gerando parcelas iniciais mais elevadas, mas que diminuem gradualmente à medida que o saldo devedor é amortizado. Por exemplo, em um financiamento de R$ 300. 000 em 240 meses, a amortização será de R$ 1. 250 por mês (R$ 300. 000 / 240). Os juros incidem sobre o saldo devedor, o que significa que, à medida que o saldo é reduzido, os juros também diminuem, resultando em parcelas menores ao longo do tempo. Essa estrutura torna o SAC mais econômico em termos de juros totais, sendo vantajoso para quem pode arcar com parcelas mais altas no início e busca uma redução progressiva nos pagamentos. Além disso, o SAC é ideal para quem pretende quitar o financiamento antecipadamente, já que a amortização constante reduz o saldo devedor mais rapidamente. Dessa forma, o SAC é indicado para quem valoriza economia total e flexibilidade no planejamento financeiro a longo prazo.
Como calcular o valor da prestação Tabela Price?
O cálculo da prestação na Tabela Price segue uma fórmula específica que garante parcelas fixas ao longo de todo o financiamento: P = V * i * (1 + i)n / (1 + i)n - 1, onde "P" é o valor da parcela, "V" é o valor financiado, "i" é a taxa de juros mensal e "n" é o número de parcelas. Esse sistema é caracterizado pela estabilidade das parcelas, o que facilita o planejamento financeiro, sendo especialmente vantajoso para quem busca previsibilidade nos pagamentos mensais. No entanto, a Tabela Price concentra o pagamento de juros nas primeiras parcelas, enquanto a amortização do saldo devedor ocorre de forma mais lenta. Por exemplo, em um financiamento de R$ 300. 000 a uma taxa de 0, 8% ao mês em 240 parcelas, o valor da parcela seria aproximadamente R$ 2. 771. Embora as parcelas sejam fixas, o custo total do financiamento tende a ser maior em comparação com o Sistema de Amortização Constante (SAC) devido ao acúmulo de juros ao longo do contrato. Esse modelo é indicado para quem prefere a segurança de parcelas constantes, mas não é o mais eficiente em termos de economia total, especialmente para quem pretende quitar o financiamento antecipadamente.
Preciso pagar a comissão antes de receber 100% do imóvel?
Sim, o corretor pode solicitar o pagamento da comissão no momento do sinal, desde que isso esteja previamente acordado em contrato. Segundo o Código Civil, a comissão é devida quando o negócio se concretiza, independentemente da entrega definitiva do imóvel, o que tecnicamente ocorre na assinatura do contrato de compra e venda. Entretanto, essa prática pode gerar insegurança para o comprador, pois a conclusão do negócio, com a transferência total da propriedade, geralmente só acontece após a escritura e o registro em cartório. Recomenda-se que o pagamento da comissão seja vinculado à finalização de todas as etapas do processo, incluindo a entrega das chaves e a quitação dos valores restantes, especialmente em casos de financiamentos ou parcelamentos. Um acordo claro e formalizado no contrato de corretagem pode prever o pagamento da comissão em parcelas, acompanhando a liberação dos valores do financiamento ou a assinatura definitiva da escritura. Essa abordagem protege tanto o comprador quanto o corretor, garantindo que a remuneração seja justa e proporcional ao sucesso da intermediação, minimizando riscos e potenciais conflitos.
A entrada do financiamento da caixa pode ser parcelada?
Sim, é possível parcelar a entrada de um financiamento pela Caixa, mas essa prática não envolve o banco diretamente. A Caixa Econômica Federal exige que a entrada seja paga à vista, antes da liberação do financiamento, porém o parcelamento pode ser negociado diretamente com a construtora ou o vendedor do imóvel. Em situações de compra de imóveis na planta, é comum que a construtora ofereça a opção de dividir o valor da entrada em parcelas, facilitando o planejamento financeiro do comprador. Por exemplo, uma entrada de R$ 60. 000 pode ser parcelada em 24 vezes de R$ 2. 500 até a entrega do imóvel, com possíveis correções monetárias pelo INCC. No entanto, é importante destacar que o financiamento pela Caixa só será aprovado após a quitação integral da entrada. O comprador deve formalizar o acordo com a construtora ou o vendedor, detalhando as condições, prazos e eventuais correções das parcelas, para evitar conflitos e garantir segurança jurídica. Assim, o parcelamento da entrada pode ser uma alternativa viável, desde que bem negociado e documentado, permitindo a aquisição do imóvel sem comprometer o orçamento familiar.
Declaração de quitação condominial pode ser cobrada?
Sim, a declaração de quitação condominial pode ser cobrada, mas essa cobrança só é válida se houver previsão no regimento interno ou se for aprovada em assembleia. A declaração de quitação condominial é um documento que comprova que o condômino está em dia com suas obrigações financeiras referentes ao condomínio e é frequentemente exigida em situações como a venda do imóvel ou a participação em processos judiciais. A cobrança pela emissão desse documento não é ilegal, desde que esteja claramente regulamentada e seja aplicada de forma justa. Por exemplo, condomínios podem definir uma taxa simbólica ou administrativa para cobrir os custos de emissão do documento, como R$50,00 desde que essa cobrança esteja formalizada. No entanto, a jurisprudência tende a considerar abusiva qualquer cobrança sem respaldo no regimento ou aprovada sem a devida transparência. Além disso, o Código Civil garante ao condômino o direito de obter a declaração sempre que necessário, desde que não haja débitos pendentes. Em caso de cobranças excessivas ou não justificadas, o condômino pode contestar a cobrança judicialmente e exigir a emissão gratuita do documento.
A taxa de condomínio é igual para todos os moradores?
A taxa de condomínio não precisa ser igual para todos os moradores, pois seu valor pode variar conforme o tamanho da unidade, a fração ideal e as disposições da convenção do condomínio. Em regra, o cálculo das taxas condominiais é feito com base na fração ideal, que representa a proporção de cada unidade em relação à área total do empreendimento. Isso significa que unidades maiores, como coberturas e apartamentos duplex, tendem a pagar uma taxa mais alta. No entanto, a convenção do condomínio pode estabelecer a cobrança igualitária, onde todas as unidades pagam o mesmo valor, independentemente do tamanho. Esse modelo é mais comum em empreendimentos onde as unidades têm características semelhantes. Alterações nesse formato de cobrança precisam ser aprovadas em assembleia com quórum específico, conforme o Código Civil. Além disso, a convenção e as decisões de assembleia também definem como as despesas ordinárias e extraordinárias serão rateadas, o que pode resultar em variações na cobrança das taxas. Em caso de dúvidas ou disputas, a convenção do condomínio e as atas das assembleias são os documentos que regulamentam essas questões e devem ser respeitados.
O que quer dizer financiamento Pré-aprovado?
O financiamento pré-aprovado significa que o banco realizou uma análise preliminar da sua capacidade de crédito, considerando fatores como renda, histórico financeiro e perfil de crédito, e indicou que você possui condições de obter o financiamento solicitado. No entanto, essa pré-aprovação não garante a liberação definitiva do crédito. A aprovação final depende de etapas adicionais, como a avaliação do imóvel, a verificação de documentos e o cumprimento de exigências específicas da instituição financeira. No caso descrito, embora o contrato já tenha sido assinado e as taxas da obra estejam sendo pagas, o financiamento ainda se encontra em fase de pré-aprovação, o que indica que a análise completa não foi concluída. A liberação definitiva do crédito ocorrerá apenas após a regularização de todas as pendências, como a entrega de documentos adicionais e a conformidade da obra com as exigências do banco. Durante essa fase, é crucial que o comprador mantenha uma comunicação ativa com o banco e a construtora, garantindo o cumprimento de prazos e a transparência no processo.
Posso cobrar a taxa de condomínio antes de entregar o apto?
Sim, a cobrança de taxa de condomínio antes da entrega das chaves pode ser permitida, desde que o imóvel esteja formalmente disponível para o comprador e essa condição esteja prevista no contrato. Em muitos casos, a cobrança começa a partir da obtenção do habite-se e da das áreas comuns, mesmo que o comprador ainda não tenha tomado posse física do imóvel. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, segundo o Código Civil, recai sobre o proprietário a partir do momento em que ele adquire a posse formal do bem, o que pode ocorrer antes da entrega das chaves. Por exemplo, se a construtora já entregou as áreas comuns e convocou a primeira assembleia, o rateio dos custos de manutenção, como segurança e limpeza, passa a ser de responsabilidade dos condôminos. No entanto, a cobrança pode ser contestada se houver atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora ou se o contrato não estabelecer essa previsão. Em situações de disputa, é possível buscar uma solução jurídica para determinar a validade da cobrança e, em alguns casos, conseguir a suspensão ou a devolução dos valores pagos.
O proprietário do imóvel vendido para o inquilino deve pagar comissão à imobiliária??
Sim, o proprietário pode ser obrigado a pagar a comissão à imobiliária na venda do imóvel para o inquilino, desde que haja intermediação ou previsão contratual específica. A comissão é devida quando a imobiliária ou o corretor participam ativamente da negociação ou quando o contrato de locação ou de corretagem estabelece que a comissão será paga em caso de venda, independentemente de quem seja o comprador. Por exemplo, se o contrato de corretagem inclui uma cláusula que prevê a comissão em qualquer venda durante a vigência do contrato, o proprietário deve pagar, mesmo que a venda seja feita para o inquilino. No entanto, se a negociação ocorre diretamente entre o proprietário e o inquilino, sem a participação da imobiliária, a comissão pode ser evitada, desde que o contrato não estipule essa obrigação. Disputas sobre a comissão podem ocorrer se não houver clareza nas cláusulas contratuais, e a jurisprudência tende a favor do pagamento se houver indícios de intermediação. Portanto, a análise do contrato e o papel efetivo da imobiliária na venda são fundamentais para determinar a obrigação de pagar a comissão.
O que acontece se não pagar a taxa de condomínio?
O não pagamento da taxa de condomínio acarreta diversas consequências legais e financeiras para o condômino inadimplente. Inicialmente, o devedor estará sujeito à aplicação de multa de até 2% sobre o valor da dívida, além de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária, conforme o Código Civil. Além disso, o condômino pode ter seu nome negativado em cadastros de inadimplentes, como SPC e Serasa, após aprovação em assembleia e comunicação prévia. Persistindo a inadimplência, o condomínio pode ingressar com uma ação judicial de cobrança, utilizando a dívida como título executivo extrajudicial, o que facilita o processo. Nessa ação, o imóvel pode ser penhorado e levado a leilão para quitação do débito, mesmo que seja o único bem do devedor. Além disso, o inadimplente pode sofrer restrições administrativas, como o impedimento de utilizar áreas comuns, como salão de festas e academias, embora o corte de serviços essenciais, como água e energia, seja ilegal. Por isso, é fundamental negociar acordos para parcelamento da dívida e evitar que a situação se agrave, gerando maiores prejuízos.
Se o lançamento for cancelado eles me devolvem 100%?
Em caso de cancelamento de um lançamento imobiliário, o comprador tem direito à devolução integral do valor pago, desde que o cancelamento não tenha sido provocado por sua iniciativa ou descumprimento contratual. De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, qualquer cláusula que imponha retenção de valores em situações onde o cancelamento decorre de decisão da incorporadora ou de fatores externos a ela pode ser considerada abusiva e, portanto, nula. No entanto, é imprescindível que o comprador esteja atento às cláusulas do contrato, pois algumas incorporadoras podem tentar reter parte do valor sob justificativas administrativas. Nesses casos, o comprador pode buscar a restituição total por meio de negociações, recursos administrativos ou ações judiciais, respaldado pelos direitos consumeristas. A orientação jurídica prévia e a revisão cuidadosa do contrato são fundamentais para evitar perdas financeiras.
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