1. Documentos do proprietário
O primeiro passo é realizar uma consulta prévia que permita compreender qual é sua situação civil, financeira e judicial. Esse processo requer a entrega de cópias de CPF e RG, além das seguintes certidões:
• de nascimento ou casamento para comprovar o estado civil e verificar as ações necessárias. Por exemplo: se o vendedor for casado, o cônjuge precisa autorizar o negócio. Se for divorciado com filhos, é preciso avaliar se o imóvel é objeto de herança;
• judiciais, que devem abranger os níveis municipal, estadual e federal para analisar se o proprietário está arrolado em algum processo em andamento. No caso de uma ação cível, tenha certeza de que os bens alienados do vendedor são suficientes para o pagamento da dívida. No caso de o vendedor ser pessoa jurídica, mais documentos são exigidos:
• cópia autenticada do estatuto ou contrato social na Junta Comercial;
• papéis com alterações contratuais ou estatutárias registrados na Junta Comercial;
• carta com a data da última modificação do estatuto ou do contrato;
• certidão negativa de débito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
• certidão negativa de débitos estaduais, obtida na Secretaria de Estado da Fazenda (Sefaz);
• certidão negativa de ações na Justiça do Trabalho e Federal.2. Documentos do comprador
O interessado em comprar um apartamento também precisa entregar uma série de documentos, especialmente se a aquisição for feita por meio de financiamento bancário ou com a construtora. De modo geral, é exigida a apresentação dos seguintes documentos:
• cópias de RG e CPF;
• certidão de casamento ou nascimento;
• cópias dos três últimos comprovantes de renda;
• certidão de quitação de impostos federais, caso seja comerciante;
• certidões negativas de ações cíveis, da Justiça Federal, executivos fiscais, protesto de títulos, interdição, tutela e curatela, débitos previdenciários (CND/INSS) e de dívida ativa da União, se for comerciante. No caso de você desejar usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar a entrada no seu apartamento, é preciso apresentar também:
• cópia da carteira de trabalho;
• extrato das contas do FGTS com registros dos 2 anos anteriores;
• autorização para movimentação das contas vinculadas ao FGTS;
• declaração de primeira compra de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Observe que se você fizer o financiamento com a construtora, terá algumas vantagens. O processo costuma ser mais flexível e a autorização para obter o crédito é simplificada. Além disso, a negociação do valor e quantidade de parcelas é facilitada. Documentação do imóvel
A entrega da documentação de comprador e vendedor inicia efetivamente o processo de compra e venda do imóvel. É nesse momento que se torna necessária a apresentação dos arquivos referentes à propriedade. Nesse momento, é preciso atentar aos seguintes documentos:
1. Certidão atualizada de registro do imóvel
Esse documento comprova exatamente qual é a situação do apartamento. Não se deve aceitar escrituras ou contratos particulares como substitutos a essa certidão, pois eles não apresentam todas as informações necessárias.2. Certidão de ônus reais
O objetivo desse documento é comprovar a disponibilização do imóvel e apontar se há penhora ou hipoteca do bem. Essa certidão pode ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis.3. Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica ou guias de IPTU pagas
O Imposto Predial e Territorial Urbano é de responsabilidade do proprietário e, por isso, é necessário estar totalmente quitado para a autorização do processo de compra e venda. Deve-se comprovar o pagamento dos últimos dois anos com guia emitida pela Prefeitura.4. Declaração de quitação de obrigações condominiais
Essa certidão serve para os casos em que o imóvel está em condomínio fechado ou edifício. Deve ser solicitado junto ao síndico ou administradora condominial, já que a inadimplência pode trazer problemas ao comprador. Verificou todos esses documentos e está tudo certo? Então chegou o momento de passar para a última etapa: o pagamento das taxas. Pagamento de taxas
A compra de um apartamento possui alguns gastos além das parcelas. Confira os principais:
1. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
Sua cobrança incide para que a propriedade seja transferida para o seu nome. O responsável pelo pagamento é o comprador e o valor varia conforme o percentual de cada cidade, sendo aplicado sobre o preço do imóvel. Na maioria das cidades, o ITBI fica em torno de 2% ou 3%, mas pode haver exceções, principalmente se a propriedade for financiada pelo SFH, Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ou Habitação de Interesse Social (HIS).2. Registro de compra em cartório
Esse documento é necessário para que o imóvel seja repassado para o seu nome. O valor varia conforme o estado e é fixado de acordo com a faixa de preço do apartamento.3. Escritura pública
A ideia desse documento é representar o contrato de compra e venda. O
valor da escritura varia segundo a faixa de preço do bem e conforme o estado. Vale a pena destacar que, se você fizer um financiamento, não precisa dessa certidão, porque o contrato de empréstimo a substitui.4. Jogo de certidões
Esse conjunto de arquivos não é obrigatório, mas é de praxe ter que apresentá-los porque servem como garantia de que inexistem apontamentos. Os documentos que compõem esse jogo são:
• cópia do título aquisitivo;
• certidão de propriedade com negativa de alienações e ônus, que é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
• certidões negativas dos cartórios de protestos no limite de 5 anos anteriores;
• certidões negativas dos distribuidores forenses das Justiças Federal e Estadual, além de Executivos Fiscais municipais e estaduais de até 10 anos antes;
• certidão dos distribuidores da Justiça do Trabalho;
• certidões de objeto de eventuais execuções, ações ou protestes dos documentos relacionados anteriormente;
• IPTU de 2 anos anteriores para comprovação de quitação e cálculo do ITBI;
• certidão negativa da Prefeitura, indicando o pagamento dos impostos;
• comprovante de pagamento das últimas faturas de água, energia e gás;
• cópia autenticada de CPF e RG, certidão de casamento e pacto antinupcial;
• declaração da administradora do condomínio ou do síndico demonstrando que as despesas estão quitadas.
