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Documentação / Padrão

O Que Seria um Contrato de Gaveta

Por Lima Em 23/03/2021

Muitos falam sobre um contrato de gaveta mais não sabem o que seria exatamente, o contrato de gaveta é uma forma de colocar no papel o que foi feito no acordo entre as partes verbalmente sendo que este documento não seja um documento oficial. Temos um exemplo, alguém que ainda esteja pagando um financiamento bancário resolve vender o imóvel para outra pessoa verbalmente, a outra pessoa fica comprometida a continuar pagando as prestações restantes sem que haja a transferência do imóvel e também da dívida de financiamento para esta pessoa, desta forma para que realizem um acordo que foi combinado  verbalmente e que fique registrado podem fazer um contrato de gaveta. Este contrato deve ser  assinado por ambos sendo que o ideal seria reconhecer firma de ambos no cartório e se possível, colocar também duas testemunhas, porém a validade dele esta relacionado somente entre as partes,  este tipo de negócio envolve muito risco para se fazer e deve ter muita confiança na pessoa com quem esta fazendo o negócio. Um contrato de gaveta não possui validade jurídica para futuras ações judiciais ele é considerado irregular para os bancos e também para legislação, ele não possui registro oficial junto ao cartório de registro de imóveis.    Um contrato de gaveta corre riscos, por exemplo, caso quem vendeu um imóvel venha a falecer terá que ser feito um inventário do imóvel, desta forma podendo causar muitas complicações para quem esta comprando o imóvel. Outro risco seria problemas na justiça, o que acontece muito quando o proprietário do imóvel possui alguma cobrança judicial, ocorrendo isto o imóvel que foi negociado poderá ser penhorado e causar muita dor de cabeça para quem comprou. Mais um risco seria a respeito de estelionatários, ocorrendo isto geralmente o proprietário vende seu imóvel para diversos compradores não registrando a transferência do imóvel para o proprietário de fato que comprou o imóvel, causando muito dor de cabeça, muitos são lesados portanto, todo cuidado é pouco.  

Imóveis / Padrão

Vantagens e Desvantagens de Comprar Imóvel na Planta

Por Bahuan Imóveis Em 23/03/2021

Para quem está em busca de imóveis sempre tem suas dúvidas entre imóvel na planta ou imóvel pronto, aqui vou listar as vantagens e desvantagens de comprar imóvel na planta.  As dúvidas mais comuns de quem está comprando um imóvel na planta é "que vantagens eu tenho em comprar na planta?", entre essas e outras dúvidas, segue uma lista do básico para te ajudar na busca pelo imóvel dos sonhos. Vantagens:  - Alta valorização do imóvel depois de pronto. - Imóvel novo, você será o primeiro a utilizá-lo. - Por ser novo e estar no contra piso, você poderá deixar tudo do seu jeito, como sempre sonhou. - Facilidade na negociação com a construtora e menos burocracia. - Baixo custo de manutenção do condomínio. Desvantagens: - Pode atrasar a obra, se é algo que você tem pressa em mudar, isso pode ser um problema.  - A incorporadora pode desistir do investimento, por ter baixa procura ou baixa valorização do imóvel. Mas o prazo limite é de 180 dias após assinatura do contrato.  - Conheça o histórico da construtora, veja outros empreendimentos feitos por ela, para não ter dores de cabeça no futuro.  - A obra pode ser embargada, por alguns motivos, como riscos dos trabalhadores, ou a construtora desobedece alguma lei ou alguma licença não é autorizada.    Então se está pensando em comprar um imóvel na planta, certifique-se de ficar atento a todos os detalhes do contrato, construtora e como anda as obras.  Antes de assinar um contrato, leia o devidamente, se atente a todas as cláusulas, havendo alguma dúvida não existe em perguntar ao seu corretor, a construtora ao algum advogado de sua confiança.  Realize seu sonho de forma segura, para não ter perda de tempo e dinheiro e não ter dores de cabeça no futuro.  Imóvel na planta pode ser um sonho mas se não for feito com segurança a compra pode se tornar em um pesadelo.  Estando ciente de tudo, faça uma boa compra e seja feliz!  

Publicidade / Padrão

Como Conseguir Clientes para Comprar Apartamentos

Por Grupo Zurique Em 22/03/2021

Existe uma forma de conseguir clientes para comprar apartamentos, essa forma é muito fácil e vou mostrar nesse artigo como conseguir se destacar utilizando ela e receber vários contatos de clientes interessados em comprar apartamentos. Para isso primeiramente vou explicar como funciona o processo de compra de um apartamento, para que você entenda o quanto esta ferramenta pode trazer diversos clientes. 1ª Etapa do processo de compra de um apartamento A primeira etapa de um processo de compra de um apartamento ocorre quando o cliente define a região e também o valor que pretende pagar neste imóvel, dessa forma ele lá irá definir por exemplo que o apartamento deva está no bairro "X" o valor máximo não pode ultrapassar 500 mil.   2ª Etapa do processo de compra de um apartamento Na segunda etapa o cliente começa a visitar as opções de apartamentos no bairro ou bairros que ele definiu que possuam valor até 500.000, a partir daí ele começa a conhecer então quais são as melhores opções de apartamentos nessa faixa de valor nesse bairro, e então descobre quais são os condomínios que mais lhe chamaram atenção.   3ª Etapa do processo de compra de um apartamento Na terceira etapa o cliente já sabe quais são os condomínios que possui o valor,  localização, infraestrutura e todos os outros pontos que ele busca em um imóvel. A partir daí ele começa a buscar no Google exclusivamente por apartamentos nestes determinados condomínios buscando pelos nomes dos condomínios no Google, e a partir de agora o portal começa a trazer retorno para os corretores que anunciaram seus apartamentos. Pois em 99% das vezes que você busca pelo nome de um condomínio do Google o portal Imóvel Guide aparecerá na 1ª página e nessa página estão os anúncios dos corretores. Baseado nisso basta você entender que anunciando seus Imóveis eles irão aparecer nas páginas de condomínio gratuitamente e dessa forma você vai conseguir clientes para seus imóveis sem nenhum tipo de investimento. Uma informação importante é que eu no portal todos os anúncios são ordenados por pontuação, isso quer dizer que se você tiver mais pontos seus anúncios ficarão mais bem posicionados nas páginas de condomínios. Para acumular pontos é muito fácil basta você convidar outros corretores, ou responder no fórum ou escrever artigos como esse aqui que eu escrevi para você. Se você se interessou em se cadastrar no portal, aqui abaixo coloquei o link do meu convite de cadastro, onde você consegue se cadastrar agora mesmo e começar a anunciar todos seus Imóveis. https://www.imovelguide.com.br/invites/2/jorge-luiz

Negociação / Padrão

Imóvel Irregular

Por Hercules - Gestão Imobiliária Em 22/03/2021

Tenho visto muitas dúvidas sobre imóvel "regular ou irregular" o que se pode ou não fazer, desta forma espero aqui tirar algumas dúvidas que você possa ter neste momento. Então vamos juntos... Imóvel Regular - Domínio Ato da compra e venda + Escritura Pública + Registro no "Cartório de Registro de Imóvel" Será então o seu nome que irá constar na matrícula do imóvel - você proprietário. Atenção !! Qualquer outra situação que não seja a que esta descrita acima, seu imóvel está irregular. Mas como um imóvel fica irregular ? Mais de 50% dos imóveis no Brasil são ou estão irregulares e um dos grandes fatores é que muitas pessoas terminam deixando para depois o registro, porque é caro registrar um imóvel no Brasil.  Outros motivos também influenciam na irregularidade,  alguns exemplos: Carta de Arrematação de leilão, não leva a registro = imóvel irregular. Inventário: Não registra a Escritura Pública = imóvel irregular. Divórcio: não adianta fazer divórcio e os bens de partilha não serem registrados = imóvel irregular. Temos também o pior deles, a documentação está irregular e o Cartório de Registro se nega a registrar, verificam que contém vício, falta de informação ou até mesmo documentos e não registram mesmo. Não tenho o registro... Se você não tem o registro, então você tem na verdade a POSSE. No Brasil é perfeitamente possível a compra e venda da posse, não é crime você comercializar imóvel irregular. Partindo do princípio que só posso vender aquilo que eu tenho, e a pessoa que vai comprar sabe exatamente aquilo que esta comprando, então não existe crime! Não existe estelionato, omissão, mentira. O que você precisa é que todo o processo de compra e venda seja feito da forma correta, dentro da legalidade, e para esta situação recomendo que se faça com um profissional que conheça muito bem a área da posse. A partir do momento que você tem em mãos um processo bem feito, você consegue aproveitar o máximo da posse, o que seria o "máximo de uma posse"? Direitos Possessórios (defesa da posse) Direitos de Vizinhança Consegue meios de regularizar o imóvel Título de boa-fé Quem tem a posse colhe os frutos! Então para você que tem um imóvel irregular, você pode sim vender, alugar, você pode comprar inclusive aproveitando a posse da outra pessoa que esta vendendo (olha o "tempo" para uma futura ação de usucapião). Outro ponto fundamental: Escritura Pública não é o registro do imóvel (nunca foi). Espero desta forma ter ajudado um pouco você e lembre-se: Faça com acompanhamento de um profissional, porque a documentação e o processo tem quer ser feito da forma correta. Voltarei aqui futuramente para falarmos um pouco sobre a "Usucapião" Grande abraço a todos !! Hércules     Um processo bem feito você tem com certeza a posse.

Corretor de Imóveis / Padrão

Por Que Ser Corretor de Imóveis?

Por Vanderson Ferri Em 21/03/2021

Não é só vender ou alugar imóveis, é trabalhar com os sonhos das pessoas, é ter uma parte de anos de luta e batalha dependendo do seu trabalho e de sua dedicação e principalmente de sua determinação, Quem entrar nesse mercado com a ilusão de ficar rico da noite para o dia, seria melhor juntar a sua grana e tentar as roletas de Las Vegas, talvez suas chances seriam maiores por terras de tio san. Mas também não disse que não poderia ficar rico, ou melhor ter prosperidade que é melhor que ter dinheiro. A corretagem é um misto de sangue, suor, lágrimas e muito mas muito trabalho, e a certeza é só uma, que trabalhando e se adaptando o resultado vem!!! Nosso dia a dia tem, cliente que te deixa esperando na porta do imóvel com fome, na chuva, frio, calor e depois de horas querendo responder suas mensagens ou atende seu telefonema diz que teve um imprevisto e não vai, e não se engane ele pode fazer de novo e mais uma vez porque não existe cliente perfeito, tem corretor que te usa para saber tudo de um empreendimento para passar ao cliente dele e fazer a venda sozinho, tem empresas que pararam no tempo e querem que você passe o dia no farol como panfleteiro ou etiquetando um material que ninguém quer mais!!! Mas tem também o cliente fiel, o cliente de carteira que te considera, que te avisa quando alguém o busca no privado tentando levar vantagem, que te manda toda a documentação e não chora para você zerar sua comissão para ele ter vantagem, tem corretor parceiro que te ajuda e corre atrás para ganhar também, faz o network e como uma matilha voltam para casa com o sustento da família juntos. Corretor é um profissional amado, odiado e necessário, que sempre estará disposto a buscar o melhor para o cliente sendo honesto e mostrando profissionalismo acima de tudo. Corretor nunca desista, tem clientes que levam anos para comprar mas compram, crie um vinculo, crie empatia, trabalhe com imóveis de pouco valor como os de valor alto porque não é o valor envolvido e sim os sonhos envolvidos, quando trabalhamos com valores altos ficamos insensíveis e por vezes não levamos em conta que o que parece pouco foi muito árduo para ser conquistado. Essa foto da capa é da internet e revela bem o trabalho do corretor, quando um bem não pareça tão bem venda as suas vantagens, busque seus pontos fortes, agregue valor, nunca despreze seu produto, já vi corretores falarem mal do seu produto ao cliente, isso é inadmissível, ponto fraco não é defeito, o que parece ruim pra você pode ser o que o cliente estava esperando. Corretor não vende bens, corretor equaciona sonhos!!!        

Imóveis / Padrão

O Conceito do 5s-kaizen Aplicado a Gestão de Condomínios

Por Marcelo Sicoli Em 20/03/2021

O conceito do 5S-Kaizen aplicado a gestão de condomínios Por Marcelo Sicoli * Administro grande prédio comercial há mais de cinco anos. Leio, vou a palestras e frequentemente pesquiso sobre o tema de gestão condominial. Divido o tempo com consultoria a empresas internacionais, atividade que realizo há mais de 15 anos. Como deve sugerir meu sobrenome, a Itália exerce importante influência. Em viagem ao país em 2015, vi cursos de preparação de síndico sendo oferecidos em cartazes de rua. No entanto, de forma geral, os prédios têm estrutura bem simples e quantidade reduzida de funcionários.  Após ter atendido clientes de diferentes países, sempre tive grande admiração pelas empresas japonesas. Sonho em conhecer o Japão. A gestão de qualquer condomínio, sempre envolve variáveis diversas que devem ser administradas de forma simultânea, como um malabarista que mantém várias bolas no ar.  A obsessão por organização, classificação e limpeza é muito importante no âmbito dos condomínios. Cena muito frequente é ver depósitos, casas de máquinas de elevadores , salas de hidrômetros ou relógios da companhia energética,  abarrotados de entulho e lixo , material de construção e equipamentos abandonados como máquinas de ar condicionado e  antenas desconectadas nos telhados. Neste sentido, junto com nosso encarregado, usamos planilhas para controle de diversos aspectos como: inventário de bens, controle de alugueis de vagas de garagem, depósitos e quiosques, manutenções periódicas e preventivas, propostas de fornecedores para assuntos pontuais, cadastro de ocupantes de salas etc. Há bons softwares especializados para controle predial no mercado.             Resolvi fazer um breve treinamento com nossos funcionários sobre os conceitos de qualidade total e melhoria continua da metodologia 5S- Kaizen.  Tratam-se de métodos aplicados desde a década de 50 especialmente por grandes empresas japonesas. Eles começaram a ser utilizados após a segunda grande guerra, quando o Japão estava destruído. Hoje é um dos mais desenvolvidos e ricos países do planeta Terra.             A metodologia encontra aplicações em indústrias diversas e pode ser perfeitamente aplicada no dia a dia dos condomínios. Os produtos de limpeza devem ser organizados e classificados. Banheiros devem ser usados para sua função primordial, não como depósito ou sala de descanso. Chaves devem ser organizadas e classificadas para que qualquer funcionário possa localizar a que precise em poucos segundos. Equipamentos são etiquetados com seus padrões básicos de funcionamento e peças removidas identificadas com breve descrição, histórico e data. “5S” é o nome de um método, ou antes, uma filosofia, de administração japonesa e se refere à inicial de cinco palavras: Seiri, Seiton, Seiso, Seiketsu e Shitsuke. SEIRI - Separar o necessário do desnecessário. Eliminar do espaço de trabalho o que seja inútil; SEITON - Colocar cada coisa em seu devido lugar e organizar o espaço de trabalho de forma eficaz. SEISO - Limpar e cuidar do ambiente de trabalho assim como melhorar o nível de limpeza. SEIKETSU - Tornar saudável o ambiente de trabalho. Ademais, prevenir o aparecimento de supérfluos e a desordem SHITSUKE - Tornar rotina e padronizar a aplicação dos S anteriores. Também, deve-se incentivar esforços de aprimoramento  A filosofia dos 5S busca promover, por meio da consciência e responsabilidade de todos, disciplina, segurança e produtividade no ambiente de trabalho. Para um primeiro contato, ou mesmo aplicar este mesmo breve treinamento com seus colaboradores, reuni seis vídeos, que somam 64 minutos em um site.             Há pouquíssima literatura voltada para o âmbito condominial do emprego da metodologia que tem como principal referência a indústria automobilística, especialmente a montadora Toyota. A crise econômica evidente no Brasil, a partir de 2014 levou o setor automotivo a expressiva recessão. Em números recentes, mesmo com os primeiros contratos de trabalho firmados a partir da reforma trabalhista em novembro/2017, o Brasil fechou no acumulado dos últimos 12 meses, mais de 178 mil postos de trabalho formais, de acordo com dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) , ou seja -0,46% do total no país. A indústria mecânica teve redução de -1,84% , a construção civil -6% (ou perda de mais de 138 mil postos em um ano). Entre os segmentos que mais contrataram estão: o setor  de saúde que aumentou em 2,49%(50 mil empregos) e o setor de administração de imóveis, com 0,28% positivos, cerca de 13 mil vagas geradas. Fica a dica para consultores organizacionais: há um grande mercado a ser explorado nos cada vez maiores e mais profissionalizados condomínios brasileiros que contam com milhares de funcionários que muito lucrarão com os ensinamentos da metodologia 5S.

Decoração / Padrão

Dicas Práticas de Decoração: Equilíbrio, Simetria e Harmonia

Por Bia Rocha Medeiros Em 19/03/2021

Engana-se quem acha que para decorar um espaço, local ou ambiente basta colocar todas as coisas certas, caras e/ou considerada "chics" juntas. Mas sim, trata- se da maneira como você o espaço como um todo. A composição final vai depender da sinergia entre as coisas.  Neste artigo vamos lançar mão de alguns princípios técnicos do designer para te ajudar a criar sua decoração. Falaremos: Equilíbrio, Simetria e Harmonia. Equilíbrio Talvez seja o conceito mais difícil de explicar, é a idea de equilíbrio.O dicionário nos diz que:  (...) 1 Estado de um corpo que é influenciado por duas ou mais forças que se anulam entre si. 2 Estado daquilo que sofre ação de duas forças antagônicas iguais; igualdade entre forças opostas. (...) Em ambas definições temos por matriz a questão da igualdade, uma lado ou faceta não deve pesar mais que o outro, neste ponto não temos uma formula exata: os pesos que trabalhamos no design de interiores são visuais e a balança é o nosso olhar.Então a dica neste ponto sempre será treine seu seu olhar.    Simetria Simetria é disparado o conceito mais fácil de se entender, é correspondência exata de tamanhos, formas e posição. Pode te parecer um pouco tradicional demais, mas esse princípio vem funcionando á das décadas. Vale contar também que a questão da da beleza estética da simetria é aplicada a diversos segmentos, não só na decoração.  Podemos até citar de exemplo o:  Homem Vitruviano de Leonardo da Vinci. A simetria pode ser idêntica, como se um lado espelhasse ao outro, usando exatamente os mesmos objetos, as mesmas distâncias do eixo de simetria. Ou em pequenos doses, objetos ou móveis.    Harmonia Harmonia é um conjunto de cores,  tamanhos e  formas que combinam entre si.É a como se um fio condutor conduzisse a história, os temas e objetos escolhidos tem sempre um ligação com algum ponto do próximo.   Independente do seu estilo, o  importante é saber qual deles você quer aplicar e qual faz mais sentido para você. O processo de decorar  não é uma ciência exata,  o design deve buscar o belo junto com a eficiência do espaço e o que faz mais sentido para você!

Captação / Padrão

5 Formas de Captar Mais Imóveis

Por Grupo Zurique Em 18/03/2021

Captar Imóveis é uma das tarefas que mais demandam tempo de um corretor de imóveis, além da grande dificuldade de conseguir encontrar proprietários de imóveis dispostos a conceder seu móvel para ser capitado. Porém existem formas que podem facilitar e agilizar o processo de captação e dessa forma conseguir aumentar a sua carteira de imóveis à venda. Nesse artigo vou explicar algumas formas que utilizo para conseguir captar mais Imóveis. Seja amigo de zeladores e porteiros Sim o zeladores e porteiros são as maiores fontes de captações de imóveis de grande parte dos corretores e imobiliárias no nosso Brasil. É muito importante que você mantenha contato constante com esse tipo de profissional, e além disso saiba trabalhar a parceria com ele pois é dessa forma que ele vai te que escolher ao invés de escolher um ou outro corretor para lhe conceder a captação.Uma forma muito prática de você conseguir manter a parceria com esses profissionais é simplesmente não esquecendo deles em datas importantes como: dia do zelador, dia do porteiro, Natal, aniversário, e se nessas datas você além de lembrar parabenizar e ainda lhe entregar um pequeno presente ou lembrança será o suficiente para você conquistar esse profissional e mantê-lo como seu parceiro.   Guide Capture Uma ferramenta muito interessante que o portal imóvel gás possui é o Guide Capture nela conseguimos captar mensalmente diversos imóveis diretamente de proprietários de forma 100% gratuita. Além disso se contratarmos um dos planos conseguiremos captar ainda mais e móveis todos eles diretamente dos proprietários   Solicitar indicações para amigos Essa eu considero a segunda maior fonte de captações de imóveis, sempre que tenho oportunidade comento com meus amigos se por acaso eles conhecem alguém que possui algum imóvel para venda ou locação, e caso possuam sempre solicito o contato dessa pessoa e me apresento como amigo de um também amigo dele. Ao me apresentar e comentar que temos um amigo em comum a chance de se captar esse imóvel se torna muito maior e dessa forma consigo aumentar minha carteira de imóveis.   Parceria com corretores de bairros vizinhos Uma outra forma que me gera muitas captações são as parcerias com corretores que trabalham em bairros vizinhos, porém não trabalhamos com os mesmos bairros, dessa forma quando uma pessoa entra em contato comigo oferecendo um imóvel num bairro que eu não trabalho eu sempre ofereço esse imóvel a esses corretores parceiros, dessa forma eles se sentem gratos e sempre tentam me retribuir meu oferecendo imóveis dos bairros que eles não trabalham mas que eu trabalho.   Se mostre em redes sociais Quantas pessoas você conhece e você está conectado nelas através de redes sociais? Com certeza o número é muito grande, e outra forma onde consigo captar diversos imóveis é mostrando o meu trabalho nas redes sociais onde todos que me conhecem sabem que sou corretor e que faço um bom trabalho, e dessa forma quando preciso vender um imóvel ou até mesmo comprar sempre consultam comigo também.

Casa Verde e Amarela / Padrão

Minha Casa Minha Vida - Agora É: Casa Verde e Amarela

Por Joselito Evangelista Em 07/03/2021

  CASA VERDE E AMARELA Iniciativa do Governo Federal para ajudar na realização do sonho da casa própria, o  Programa Casa Verde e Amarela, substituto do Minha Casa Minha Vida, foi sancionado com duas principais mudanças, a distribuição do público-alvo em três grupos distintos para divisão de renda e a priorização  das regiões Norte e Nordeste com  juros mais baixos. O objetivo das mudanças é aumentar o limite da renda mais baixa e limitar o da renda mais alta. Desenvolvido para substituir o programa Minha Casa  Minha Vida, criado no Governo Lula, o novo programa dá direito à moradia, famílias que residem em área urbana, e tenham renda mensal de até R$ 7 mil. Esse novo programa habitacional é gerenciado pelo Ministério do Desenvolvimento Regional e custeado por recursos orçamentários de fundos habitacionais e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).   Entre os benefícios do programa estão:   Condições de financiamento diferenciadas de acordo com a faixa de renda: O Governo Federal oferece condições de pagamento e taxas de juros de acordo com a renda da sua família. Financiamento de moradia em área urbana: É possível financiar a compra de imóvel novo, usado ou ainda a construção e reforma de moradias em área urbana. Atendimento especializado: O programa trabalha com locais de atendimento específicos, de acordo com cada tipo de financiamento. Programa Caixa de Olho na Qualidade: A Caixa Econômica Federal oferece um canal exclusivo para esclarecer dúvidas e registrar eventuais problemas na moradia do cidadão, além de orientar sobre cuidados com o patrimônio. (Fonte: Caixa) Quanto às mudanças nas faixas de renda, ficou dividida em três grupos. O primeiro,  composto por famílias com renda de até  R$  2 mil, o  segundo, por famílias com renda entre R$ 2 mil e R$ 4 mil, já o terceiro para famílias com renda de R$ 4 mil a R$ 7 mil.   Fonte: Senado   Para as Regiões Norte e Nordeste, o programa apresenta taxas de juros diferenciadas, a exceção do grupo 3, cuja faixa de renda não permite distinção entre nenhuma Região Famílias com renda bruta de até R$ 2.000,00: Faixa 1,5: Você pode adquirir um imóvel cujo empreendimento é financiado pela CAIXA com taxas de juros que podem chegar até 4,75% ao ano e subsídios até R$ 47.500,00 de acordo com a sua renda e região onde você mora. E ainda você tem até 30 anos para pagar. Famílias com renda bruta de até R$ 4.000,00:FAIXA 2: Se sua família se encaixa nesta faixa os subsídios podem chegar até R$ 29.000,00 de acordo com sua renda e localização do imóvel. Famílias com renda bruta de até R$ 7.000,00: FAIXA 3: Para famílias com renda bruta de até R$ 7.000,00, a taxas de juros são atrativas na aquisição da casa própria. (Fonte: Caixa)   Autor: Joselito Evangelista      

Locação / Padrão

Despejo Extrajudicial o Caminho da Desjudicialização

Por Maria ângela Camini Em 23/02/2021

Desde 1991 a legislação do Inquilinato 8.245/91 sofreu poucas alterações em sua essência. Visando proteger o inquilino, parte mais fraca do contrato, não se cogitava mudanças profundas nas relações locatícias. A modernidade trouxe práticas que exigem que alterações sejam feitas e entre elas a que mais dificulta a locação é a demorada retomada do imóvel pelo locador frente a inadimplência do locatário. Surge então projeto de Lei que visa o despejo via cartório. Está previsto no Artigo 5.º da Lei 8.1245/91 que "seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo". Esse despejo pode ser por notificação extrajudicial ou via processo judicial. No despejo extrajudicial o locatário, também chamado de inquilino, deve de forma voluntária desocupar o imóvel mediante solicitação do locador. Descumprida a notificação, o locador, também chamado de senhorio, deverá recorrer à justiça para despejar o inquilino. Uma ação judicial que envolve custas iniciais, demorada e que, no curso do processo o inquilino segue inadimplente e muitas vezes abandona o imóvel. Utilizado muitas vezes para protelar a saída do imóvel locador, torna-se necessário retirar da justiça essa obrigatoriedade de pôr sentença judicial para promover o despejo. Tramita no Congresso Nacional, atualmente aguardando parecer do Relator na Comissão de Defesa do Consumidor e aberto prazo para Emendas, o Projeto de Lei N.º 3399/2020 do Deputado Hugo Leal. Propõe modificar os artigos 66 e 67, com o objetivo de retirar do judiciário o Despejo e a Consignação das Chaves, tornando ambos, extrajudiciais, via Tabelionato de Notas. Até a presente data, o mesmo encontra-se tramitando entre as Comissões. O objetivo do projeto é desjudicializar o despejo nos casos de inadimplência do locatário previsto no artigo 9.º, III da Lei, encurtando e agilizando a desocupação. Justo, do ponto de vista que ações costumam levar mais de 12 meses com o inquilino ocupando o imóvel sem pagar o aluguel. Conforme o projeto o prazo cairia para no máximo 06 meses o que na minha opinião ainda é muito tempo de espera. Os artigos alterados serão acrescidos de letras, o que me leva a lembrança no saudoso Professor Sílvio Capanema, coautor da atual legislação e meu professor de locações no Instituto Nêmesis, que não via com bons olhos o uso das mesmas, tornando os artigos longos demais e muitas vezes confusos. O que determina o projeto de Lei é: O despejo extrajudicial voa Tabelionato somente nos casos de inadimplência, sendo obrigatório que o locador seja assistido ou representado por advogado.  Realizado exclusivamente pelo Tabelionato de Notas com exigência de Ata Notarial descrevendo as etapas de todo o despejo. Cumprimento rigoroso de prazos sob pena de, em descumpri-los, o locador só possa despejar pela via judicial. Continua o direito ao devedor de purgar a mora(quitar a dívida e suas custas). Todas as etapas do despejo são com prazo determinado para ambas as partes. O despejo forçado será via Oficial de Justiça, onde o Tabelião enviará ao Tribunal de Justiça a solicitação. Ao locatário devedor permanece o direito de contestação ao juiz se algo não estiver correto. No projeto não consta gratuidade para as partes. Os artigos 67-A e 67-B dizem respeito à consignação de chaves pelo locatário, também realizado via Tabelionato de Notas local, com requerimento de Ata Notarial assinada por advogado. O locatário e o advogado, providenciam o contrato de locação, notificação de desocupação escrita, notificação escrita de que tentou entregar as chaves e houve recusa do locador e por fim, notificação via Cartório de Títulos e Documentos assinados por advogado para ser válida a devolução, entre outras obrigações.  No meu entendimento, a Desjudicialização do Despejo e Consignação de Chaves se faz necessário há muito tempo, porém vislumbro a mesma situação do Divórcio e Usucapião Extrajudicial, isto é, favorece a um segmento da nossa sociedade que pode pagar. Não é nada acessível os custos de uma notificação enviada via Títulos e Documentos e também não é acessível, o custo com Ata Notarial e representação por advogado. Entendo que se vamos desjudicializar o Despejo temos que desburocratizar também. Da forma que está, considero o projeto tão burocrático quanto utilizar a justiça, apenas mais rápida que está, mas não menos demorada.  Aluguel e taxas são previstos em contrato, bem como os juros, a multa em mora, a multa por infração e a correção. Não bastaria apresentar o contrato com a planilha de cálculo, notificar o locatário para purgar a mora da mesma forma que é realizado no Cartório de Protesto?  A maioria dos locadores vive do aluguel ou o usa como complemento de renda e não irá dispor dos valores iniciais a serem pagos ao cartório para o despejo. O locatário ainda terá a opção de evitar tudo isso, desocupando voluntariamente o imóvel. Vislumbro ser este o objetivo principal do projeto, fazer com que o inquilino já em situação de inadimplência, desocupe o imóvel voluntariamente, evitando o excessivo aumento da dívida. Lembrando que, pela via judicial as partes têm direito a justiça gratuita, o que permite ao locador a esta acessar, pois o projeto de lei em nenhum de seus artigos determina que o despejo seja exclusivamente extrajudicial. Muitas análises ainda devem ser feitas, inclusive em relação à segurança jurídica. Quem acompanha processos de despejo por falta de pagamento sabe ser comum erro de cálculo por parte de quem não sabe fazer cálculo, abuso de multa e juros, honorários excessivos seguidamente reduzidos pelo juiz, entre outras situações desfavoráveis. Concluo perguntando se, além de desjudicializar, não está mais na hora de desburocratizar, porque o que também atrapalha nosso país é o excesso de burocracia. Seis meses ainda é muito tempo, mas bem menos do que muitos locadores esperaram para reaver seus imóveis. Acredito que possa ser aperfeiçoado porque no formato que está a justiça continuará sendo muito utilizada.  Até a presente data de 02/12/2023 a tramitação do projeto continua mais lenta que a maioria das ações judiciais de despejo. Avança pelas comissões, alguns substitutivos foram aprovados e outros negados, mas ainda longe de uma aprovação.